L’amministratore di condominio è l’organo esecutore delle delibere dell’assemblea condominiale. Significa che le sue azioni nell’amministrazione del condominio necessitano di autorizzazione da parte dell’assemblea. Essa delibera con un quorum fissato dalla legge. Alcuni dei doveri dell’amministratore però gli permettono di impegnare il condominio senza una preventiva delibera assembleare. In questa guida vediamo quali sono i casi in cui l’amministratore agisce senza necessaria autorizzazione dell’assemblea e gli è permesso effettuare spese senza autorizzazione.

Amministratore di condominio e spese senza autorizzazione

I doveri dell’amministratore di condominio, che si intendono per tutta la durata del suo mandato, sono disciplinati dal Codice Civile e includono una serie di ambiti ed attività.

All’inizio del mandato l’amministratore di condominio è tenuto a comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo ove saranno custoditi i registri del condominio e i giorni e gli orari in cui gli stessi a richiesta saranno consultabili e rilasciabili in copia.

Deve inoltre affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune l’indicazione delle sue generalità, del suo domicilio e dei suoi recapiti, anche telefonici.

Doveri nei confronti dell’assemblea condominiale

Nel corso dello svolgimento del suo mandato, l’amministratore ha precisi doveri nei confronti dell’assemblea condominiale: egli deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea applicandole e deve garantire che il regolamento del condominio venga rispettato. All’amministratore spetta una convocazione obbligatoria, almeno annuale, per l’approvazione del rendiconto condominiale.

L’amministratore esegue inoltre gli adempimenti fiscali legati alla gestione del condominio: si occupa di riscuotere i contributi, eroga le spese necessarie per l’esercizio dei servizi comuni e la manutenzione delle parti comuni e compie gli atti conservativi di queste ultime.

In ogni momento è tenuto a fornire l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, così come quelle erogate per conto del condominio, devono essere fatte transitare dall’amministratore su uno specifico conto corrente intestato al condominio.

L’amministratore deve inoltre agire per la riscossione forzata verso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è compreso il credito esigibile, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea condominiale.

L’amministratore ha inoltre il dovere di curare la tenuta di una serie di registri: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità.

I provvedimenti dell’amministratore

Il codice civile, all’art. 1130, primo comma, attribuisce all’amministratore una serie di compiti finalizzati alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile, nonché il potere di compiere atti giuridicamente necessari per poter agire effettivamente a tutela degli interessi del condominio.

Questi atti prendono il nome di “provvedimenti dell’amministratore” che, presi nell’ambito dei suoi poteri, secondo l’art. 1133, 1° comma, c.c., nel testo lasciato inalterato dalla riforma, “sono obbligatori per i condomini”.

Per esempio, se una circolare dell’amministratore invita i partecipanti al condominio ad osservare i regolamenti comunali in materia di sbattimento di panni dai balconi che si affacciano sul prospetto principale, essa sarà obbligatoria per tutti i comunisti, come anche la disposizione in merito all’intervento di manutenzione ordinaria per la riparazione del portone d’ingresso.

L’eccesso di potere si verifica quando il provvedimento è contrario alla deliberazione dell’assemblea, o va oltre la stessa oppure travalica le attribuzioni conferite ex lege all’amministratore.

Spese senza autorizzazione: manutenzione ordinaria e atti conservativi

Tra i casi in cui non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea per concludere un contratto per conto del condominio, figurano contratti inerenti all’ordinaria manutenzione delle parti comuni del condominio. Ciò significa che gli atti di manutenzione ordinaria figurano tra le spese senza autorizzazione dell’amministratore.

Ad esempio, in base all’art. 1130 c.c., 1° comma, n. 3, rientra tra i doveri dell’amministratore di condominio quello di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

All’amministratore sarà sufficiente rappresentare tali spese in sede di bilancio consuntivo, per ripartirne i costi tra i vari condomini e ottenerne il rimborso, senza preventiva delibera assembleare.

Rientrano tra queste spese quelle relative alla pulizia delle parti comuni dell’edificio, alla loro manutenzione periodica, agli interventi di riparazione degli impianti e al pagamento delle bollette relative alla fornitura di luce e acqua. Leggi tutto sulla ripartizione delle spese condominiali.

Spese senza autorizzazione: manutenzione e conservazione

L’amministratore è tenuto a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, senza preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale. Tra le spese senza autorizzazione rientrano le azioni di reintegrazione, previste dall’art. 1668 c.c., e l’azione di manutenzione, di cui al successivo art. 1670 c.c.

In base al dettato dell’art. 1130 c.c., compiere atti conservativi nell’interesse del condominio non è solo un potere dell’amministratore, ma un vero e proprio dovere. Per questo motivo i condomini sono legittimati a chiedere all’amministratore il risarcimento degli eventuali danni che ne siano derivati, in caso di inerzia da parte dell’amministratore.

L’amministratore inoltre può agire in giudizio per reagire all’occupazione abusiva dell’immobile da parte di terzi, oppure per inibire atti che alterino il decoro architettonico dell’edificio.

Con le azioni di nunciazione (denunce di nuova opera e di danno temuto, ex artt. 1171 e 1172 c.c.), di natura cautelare, l’amministratore può in piena autonomia agire in giudizio qualora ritenga che da una nuova costruzione o da una cosa altrui possa derivare un danno al condominio. Egli può, inoltre, agire in caso di immissioni, esalazioni e rumori oltre la normale tollerabilità (v. art. 844 c.c.).

Rientrano nel potere d’azione dell’amministratore anche le azioni di responsabilità contro il costruttore per gravi difetti che mettano in pericolo la stabilità dell’edificio (v. art. 1669 c.c.).

Si ritiene che nelle suddette ipotesi l’amministratore possa agire contestualmente anche per il risarcimento dei danni che riguardino le parti comuni dell’edificio, non invece per i danni occorsi alle singole proprietà esclusive.

Spese senza autorizzazione: urgenza nella manutenzione straordinaria

Anche nei casi in cui è obbligatorio chiedere la preventiva autorizzazione di spesa all’assemblea, esiste un margine di autonomia in capo all’amministratore che gli permette spese senza autorizzazione. In caso di urgenza a provvedere, infatti, è legittimato a disporre pagamenti autonomamente, salvo poi riferire e chiedere la ratifica nella prima assemblea successiva (art. 1135, comma 2 c.c.), con una delibera adottata dalla maggioranza qualificata prevista dal codice.

Se l’assemblea non dovesse ratificare la spesa, l’amministratore ha facoltà di ricorrere in giudizio per fare accertare il carattere di urgenza della spesa sostenuta. In caso di soccombenza, egli rimarrà personalmente obbligato con l’impresa e non potrà ottenere il rimborso dai condomini.

Leggi tutto su Condominio e autorità giudiziaria.

Manutenzione straordinaria vs manutenzione ordinaria

I lavori di manutenzione ordinaria vengono svolti periodicamente e sono previsti durante l’approvazione del preventivo di gestione del condominio, che avviene nelle assemblee ordinarie periodiche.

I lavori straordinari condominiali (manutenzione straordinaria) riguardano tutti quegli interventi conservativi che non sono compresi nel preventivo di gestione per la manutenzione ordinaria.

Generalmente si tratta di interventi che possono costituire un impegno economico notevole per i condomini.

Mentre l’ordinarietà dell’intervento fa sì che esso, oltre che ad essere deciso dall’assemblea, possa essere ordinato dall’amministratore, quello straordinario è ordinabile solo dall’assemblea. Salvo i casi di urgenza che consentono all’amministratore di dar corso all’opera manutentiva.

Manutenzione ordinaria: definizione

L’art. 3, primo comma lett. a), del d.p.r. n. 380/2001 definisce le opere di manutenzione ordinaria come interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Il Glossario dell’edilizia, contenuto nel decreto ministeriale 2 marzo 2018 pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 7 aprile successivo, aiuta a definire cosa si intenda per finiture e quali sono gli interventi che rientrano nelle categorie definite dalla legge..

Quindi, ricapitolando, si definisce ordinario tutto ciò che si fa di consueto o che dovrebbe essere fatto per l’uso, il godimento e la normale cura delle parti comuni dell’edificio.

Manutenzione straordinaria: definizione

Come specifica la lett. b) dell’art. 3, primo comma, d.p.r. n. 380/01, la manutenzione straordinaria è rappresentata da un insieme di interventi particolarmente incisivi. Ovvero quegli interventi che riguardano modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici; ovvero per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici.

La manutenzione straordinaria degli impianti, per quanto non espressamente delineata dal d.m. n. 37/08, è quella individuabile in tutti gli interventi differenti da quelli ordinari. Sostituire la cisterna di un impianto di autoclave è certamente opera di manutenzione straordinaria.

Dunque è definito come straordinario tutto ciò che non rientra nelle consuete attività manutentive e conservative delle parti comuni.

Manutenzione straordinaria secondo il criterio economico

La Corte di Cassazione ha specificato che per discernere tra manutenzione ordinaria e straordinaria è utilizzabile anche il criterio economico.

Afferma infatti che «il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all’iniziativa dell’amministratore nell’esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall’art. 1135 c.c., comma 2, riposa sulla “normalità” dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale (Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865).» (Cass. 17 agosto 2017 n. 20136)

Lavori straordinari condominiali: come funziona l’approvazione dell’assemblea

Nel momento in cui si manifesta l’esigenza di effettuare dei lavori straordinari condominiali l’assemblea deve unirsi e accertare l’effettiva esigenza.

Prima però di assegnare l’incarico ad un professionista o ditta l’assemblea condominiale dovrà:

  • approvare il compenso del professionista;
  • delegare all’amministratore di condominio a firmare il “disciplinare d’incarico” (ovvero il contratto tra il professionista e il cliente che contiene l’elenco delle prestazioni e le condizioni che regolano l’incarico).

Quando l’amministratore condominiale riceverà il computo metrico estimativo, dovrà convocare l’assemblea dei condomini, allegandone una copia alla lettera di convocazione.

È buona regola far sì che anche il professionista possa partecipare all’assemblea, per descrivere il progetto dei lavori (possibilmente con il supporto di foto e/o video) da eseguire e poter rispondere alle eventuali domande.

A questo punto l’assemblea potrà approvare tutti i lavori da eseguire, o solo una parte (se è un’opzione possibile). L’assemblea ha inoltre facoltà di indire una gara tra imprese edili per ricercare quella a cui affidare l’esecuzione dei lavori straordinari condominiali.

Obblighi dell’amministratore

Una volta individuata l’impresa idonea all’esecuzione dei lavori, l’assemblea dovrà delegare l’amministratore affinché:

  • firmi il contratto con l’impresa scelta per l’esecuzione dei lavori;
  • determini il contributo a carico di ogni condomino, effettuando prima le denunce per usufruire delle detrazioni fiscali;
    vigili sul direttore tecnico e/o l’impresa appaltatrice, affinché effettuino denuncia tecnica presso il Comune di competenza.

Decreto di ingiunzione ai condomini morosi senza approvazione

Una volta che l’assemblea ha approvato l’importo dei lavori, in ottemperanza al nuovo testo del 1135 del c.c. “l’assemblea dei condomini deve provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”.

Qualora dei condomini si rifiutassero di pagare i lavori di manutenzione straordinaria del condominio, l’amministratore dovrà sollecitarli. Li avvertirà che, trascorsi 30 giorni dal ricevimento della richiesta di saldo delle pendenze, provvederà ad intraprendere la strada del Decreto Ingiuntivo nei loro confronti.

Infatti il primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c.:

“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi“.

Consulenza amianto e Superbonus 110%

Il Superbonus 110% permette di rimuovere i manufatti in amianto in condominio a determinate condizioni che rientrano nei lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico. La Commissione parlamentare di vigilanza sull’anagrafe tributaria ha approvato di recente la Relazione sull’applicazione delle misure fiscali per la riqualificazione energetica e sismica, con alcune proposte. Tra queste quella proposta da ONA con la possibilità di estendere il superbonus anche alle spese relative a rimozione e smaltimento dell’amianto. Ci auguriamo che questo possa avvenire, altrimenti sarebbe una grande occasione persa per l’Italia di liberarsi delle tonnellate di amianto ancora presenti nel nostro paese. Info su sito del Ministero dello Sviluppo.

Gruppo Colombo Immobiliare, grazie alla controllata Colombo Servizi Srl, fornisce assistenza tecnica in relazione al censimento, alla bonifica e allo smaltimento dei materiali contenenti amianto e Eternit.

Approfondisci su: Consulenza legale rischio amianto negli immobili