L’amministratore di condominio è l’organo esecutivo del condominio. La sua presenza è obbligatoria in tutti i condomini in cui sono presenti almeno 8 condomini.

In questa guida scopriamo tutto sull’amministratore di condominio: quali sono i suoi poteri e doveri, le norme sulla sua nomina e revoca, la durata in carica e gli obblighi dell’amministratore in relazione ad eventuali manufatti in amianto del condominio.

L’amministratore del condominio: chi è?

L’amministratore, come appena detto, è l’organo esecutivo del condominio. I suoi poteri-doveri sono fissati nell’art. 1130 c.c. Il legislatore lo raffigura come un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con applicazione delle disposizioni legislative sul mandato.

Prima della riforma del condominio del 2012, entrata in vigore nel 2013, non erano previste specifiche competenze per il ruolo di amministratore: poteva svolgere la professione di amministratore di condominio chiunque avesse la capacità d’agire in merito alle questioni condominiali, senza necessità di qualifiche particolari.

Spesso esercitavano la funzione di amministratori di condominio i pensionati che vivevano nel condominio e che avevano abbastanza tempo a disposizione da dedicare agli impegni condominiali.

Requisiti per l’amministratore di condominio

Oggi l’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca, invece, una serie di requisiti indispensabili ai fini dell’esercizio dell’attività di amministratore di condominio.

Tra i più rilevanti: il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di (almeno) un diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale.

A partire dal 9 ottobre 2014 in forza del decreto ministeriale n. 140/2014 gli amministratori di condominio sono inoltre obbligati a seguire corsi per la formazione continua.

La legge prevede altresì che possano esercitare questa attività anche le società, sempre nel rispetto dei canoni elencati.

La nomina dell’amministratore: come funziona?

Come detto nell’introduzione di questa guida, la nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria in tutti i condomini in cui sono presenti più di 8 condomini. In tutti gli altri casi i condomini possono provvedere autonomamente alla gestione condominiale (approfondisci su: Condomini minimi).

L’art. 1129 c.c. riformato recita infatti che “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.”

Maggioranza necessaria

L’art. 1136, quarto comma, c.c. ci dice che per la nomina dell’amministratore è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (ossia la metà del valore dell’edificio). I millesimi sono stabiliti dalla tabelle millimesimali che stabiliscono una quota in millesimi ad ogni singola unità abitativa, in base al suo valore approvato dall’assemblea condominiale (approfondisci su >> Ripartizione delle spese condominiali).

Nei casi in cui il regolamento di condominio non presenta allegate le tabelle millesimali, si ricorre all’Autorità Giudiziaria o in alternativa cercando di risolvere la questione in assemblea. In questo caso a ciascun condomino viene assegnata una quota. La nomina dell’amministratore è ritenuta valida se approvata  dalla maggioranza dei condomini, che rappresenti la maggioranza delle quote.

Leggi anche: spese dell’amministratore che non necessitano di approvazione

Invalidazione della nomina dell’amministratore

L’ammontare del compenso dell’amministratore non è fissato per legge. Qualora però l’amministratore non specifichi in maniera analitica l’importo dovutogli quando accetta la nomina o al momento del suo rinnovo, la nomina è da considerarsi nulla.

La nuova formulazione dell’articolo 1129 contempla che l’assemblea possa subordinare la nomina dell’amministratore alla stipula di una polizza assicurativa per la responsabilità civile. Essa copre gli eventuali danni che l’azione dell’amministratore potrebbe provocare.

Proprio in virtù del suo scopo, il massimale previsto in polizza e le tipologie di danno coperte devono essere periodicamente aggiornate, in relazione anche agli interventi di manutenzione straordinaria e di nuove opere che l’amministratore potrebbe intraprendere.

Mancata nomina del nuovo amministratore

Cosa succede se l’assemblea non riesce a nominare il nuovo amministratore. In una tale eventualità le opzioni sono due:
a) ogni singolo condomino ha diritto di rivolgersi all’autorità giudiziaria, affinché la stessa nomini con decreto un amministratore c.d. “giudiziale”;
b) l’amministratore uscente prosegue nell’esercizio ordinario delle sue funzioni fino alla convocazione della nuova assemblea e comunque fino alla sua conferma o alla nomina di un nuovo amministratore.

Nel primo caso, il ricorso per la nomina può essere presentato al tribunale competente per territorio, che decide in sede camerale, anche da un solo condomino, oltre che dall’amministratore dimissionario.

Nel secondo caso si parla di “prorogatio imperii”, che prevede la prosecuzione nella carica di amministratore in via provvisoria (o ad interim) per garantire la continuità nelle funzionalità del condominio.

Il ruolo dell’amministratore in prorogatio

Al momento della cessazione del suo incarico, l’amministratore è tenuto a consegnare tutta la documentazione afferente al condominio e ai singoli condomini in suo possesso. Non è inoltre dispensato dall’eseguire le attività urgenti necessarie per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza che ciò dia diritto ad ulteriori compensi.

Anche nei più recenti orientamenti di legittimità in materia, si afferma che: “in tema di condominio di edifici, l’istituto della ‘prorogatio imperii’ è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, secondo comma, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina”. (Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 18660/2012; n. 14930/2013).

Quanto dura la carica dell’amministratore?

Una volta nominato, l’amministratore dura in carica per un anno. La legge afferma che tale termine “si intende rinnovato per eguale durata”. Al termine del mandato può essere quindi riconfermato per un altro anno o è possibile nominare un nuovo amministratore.

La Cass. 3797-78; 71-80 ecc., ritiene che “non solo in caso di nomina o revoca dell’amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all’art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali” (così Cass. n. 4269 del 1994).

La revoca dell’amministratore

La revoca dell’amministratore è possibile sempre, anche a prescindere da un particolare motivo. In qualunque momento infatti l’assemblea può esprimersi in questo senso. La deliberazione che porta alla revoca dell’amministratore è valida se approvata con la medesima maggioranza prevista per la nomina. L’art. 1129 c.c. infatti recita: “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.

In caso di gravi irregolarità, invece, il potere di rivolgersi al giudice per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore spetta anche al singolo condomino autonomamente.

Revoca immotivata

In caso di revoca immotivata o senza giusta causa le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (con la sentenza n. 20957/2004) chiariscono che nelle ipotesi di revoca ante tempus, l’amministratore revocato, ai sensi dell’art.1725 c.c., potrà permanere nella stabilità dell’incarico ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito per essere stato ingiustamente revocato. Tale tutela però non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente.

La stessa Sentenza dispone che il giudice ordinario valuterà l’esistenza della giusta causa, non solo ai fini dell’eventuale risarcimento dei danni, ma anche ai fini del soddisfacimento dei crediti spettanti all’amministratore, ai sensi degli artt. 1719 e 1720 c.c.

La revoca giudiziale

La revoca dell’amministratore disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condominio, è possibile solo nel caso in cui (articolo 1129, comma 11, del codice civile) l’amministratore:

  • non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);
  • il conto della sua gestione non sia stato reso;
  • abbia commesso gravi irregolarità.

L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall’assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.).

Quali sono le gravi irregolarità commettibili dall’amministratore?

I confini della nozione di gravi irregolarità sono lasciati volutamente indefiniti dal legislatore. Egli ha stilato un elenco non esaustivo di azioni od omissioni. In particolare, il comma 12 dell’articolo 1129 del codice civile considera espressamente gravi irregolarità:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
  • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
  • l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità);
  • l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina).

Procedura per la revoca giudiziale

A pronunciarsi sulla domanda di revoca giudiziale di un amministratore di condominio è competente il Tribunale, il quale vi provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del Tribunale, può essere proposto reclamo alla Corte di Appello, nel termine di dieci giorni dalla sua notificazione o dalla sua comunicazione (art. 64, novellato. disp. att. c.c.).

Quali sono i doveri dell’amministratore di condominio?

I doveri dell’amministratore di condominio, che si intendono per tutta la durata del suo mandato, sono disciplinati dal Codice Civile e includono una serie di ambiti ed attività che elenchiamo qui di seguito.

  • All’inizio del mandato

All’atto di accettazione dell’incarico l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo ove saranno custoditi i registri del condominio e i giorni e gli orari in cui gli stessi a richiesta saranno consultabili e rilasciabili in copia. Deve inoltre affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune l’indicazione delle sue generalità, del suo domicilio e dei suoi recapiti, anche telefonici.

  • Doveri nei confronti dell’assemblea condominiale

Nel corso dello svolgimento del suo mandato, l’amministratore ha precisi doveri nei confronti dell’assemblea condominiale: egli deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea applicandole e deve garantire che il regolamento del condominio venga rispettato. All’amministratore spetta una convocazione obbligatoria, almeno annuale, per l’approvazione del rendiconto condominiale. In particolare, il rendiconto della gestione va redatto ogni anno e approvato entro centottanta giorni dall’assemblea. Se l’amministratore non convoca l’assemblea condominiale per il rendiconto annuale per due anni solari consecutivi, il suo mandato deve essere revocato.

  • Adempimenti fiscali

L’amministratore esegue gli adempimenti fiscali legati alla gestione del condominio: si occupa di riscuotere i contributi, eroga le spese necessarie per l’esercizio dei servizi comuni e la manutenzione delle parti comuni e compie gli atti conservativi di queste ultime.

In ogni momento è tenuto a fornire l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, così come quelle erogate per conto del condominio, devono essere fatte transitare dall’amministratore su uno specifico conto corrente intestato al condominio.

L’amministratore deve inoltre agire per la riscossione forzata verso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è compreso il credito esigibile, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea condominiale.

I registri del condominio

L’amministratore ha inoltre il dovere di curare la tenuta di una serie di registri: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità.

Ovviamente deve anche conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione condominiale, sia inerente al rapporto con i condomini che relativa allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio. Come detto più su, il luogo e gli orari per la consultazione dei registri e di tutta la documentazione deve essere comunicato all’inizio del mandato.

I provvedimenti dell’amministratore

Il codice civile, all’art. 1130, primo comma, attribuisce all’amministratore una serie di compiti finalizzati alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile, nonché il potere di compiere atti giuridicamente necessari per poter agire effettivamente a tutela degli interessi del condominio.

Questi atti prendono il nome di “provvedimenti dell’amministratore” che, presi nell’ambito dei suoi poteri, secondo l’art. 1133, 1° comma, c.c., nel testo lasciato inalterato dalla riforma, “sono obbligatori per i condomini”.

Per esempio, se una circolare dell’amministratore invita i partecipanti al condominio ad osservare i regolamenti comunali in materia di sbattimento di panni dai balconi che si affacciano sul prospetto principale, essa sarà obbligatoria per tutti i comunisti, come anche la disposizione in merito all’intervento di manutenzione ordinaria per la riparazione del portone d’ingresso.

L’eccesso di potere si verifica quando il provvedimento è contrario alla deliberazione dell’assemblea, o va oltre la stessa oppure travalica le attribuzioni conferite ex lege all’amministratore.

In questi casi il condomino (o il gruppo di condomini) che ritenga eccessivo il provvedimento dell’amministratore ha due possibilità: il ricorso all’assemblea e/o quello all’autorità giudiziaria.

Nullità/annullabilità dei provvedimenti

Per i provvedimenti dell’amministratore, come per l’impugnazione delle delibere assembleari, vale la distinzione tra nullità e annullabilità.

Così un provvedimento che lede “i diritti dei condomini sulla cosa comune, sarebbe comunque affetto da nullità assoluta e la deducibilità di tale nullità davanti al giudice non è soggetta al termine di decadenza di cui agli artt. 1133 e 1137 c.c., il quale opera per la diversa ipotesi di provvedimento meramente annullabile per vizi formali” (così, ex multis, Cass. n. 12851/1991).

Occorre rilevare, infine, come tutti i provvedimenti dell’amministratore, tanto quelli nulli quanto quelli annullabili (fatta eccezione per i casi di palese eccesso di potere o di illiceità penale), possono essere ratificati dall’assemblea, in un momento successivo.

In tal caso, per qualsiasi contestazione sulla “sanatoria” operata dall’assise condominiale, sarà necessario proporre impugnazione avverso la delibera assembleare e non più contro il provvedimento dell’amministratore.

La rappresentanza attiva dell’amministratore

L’amministratore di condominio ha il potere di agire in giudizio, promuovendo una lite nell’interesse del condominio (rappresentanza attiva). Ha altresì la capacità di resistere ed essere coinvolto nelle vertenze giudiziarie inerenti il condominio da lui rappresentato (rappresentanza passiva).

Circa liti attive, l’amministratore potrà agire in giudizio nei limiti delle attribuzioni elencate nell’art. 1130 c.c. ed in quelli dei poteri conferitigli dal regolamento e dall’assemblea. Si tratta, per i primi, di limiti molto ben definiti, tassativi. Quelli previsti dall’assemblea e dal regolamento invece andranno valutati di volta in volta. Secondo l’art. 1138 c.c., l’art. 1130 c.c. esiste la derogabilità.

Quindi non è scontato che in ogni condominio tutte le attribuzioni contenute in quest’ultimo articolo si trasformino “d’ufficio” in rappresentanza processuale attiva dall’amministratore.

Fatta eccezione per le transazioni o per le altre cause estintive delle liti in cui il condominio è parte attiva, una volta iniziata l’azione, l’amministratore dovrà ritenersi legittimato ad agire in tutti i gradi di giudizio.

Materie in cui l’amministratore può promuovere una lite

Nei limiti delle sue ordinarie attribuzioni, ovvero le materie che l’art. 1130 c.c. attribuisce alle sue competenze, l’amministratore potrà promuovere qualsiasi lite senza necessità di apposita autorizzazione assembleare, la quale è invece necessaria allorquando (così come disposto dall’art. 1136, 4 comma, c.c.), debba dar corso a liti che riguardano materie esorbitanti dalla previsione dell’art. 1130 c.c.

L’amministratore potrà quindi agire nei confronti dei singoli condomini senza alcuna autorizzazione per eseguire le delibere assembleari, per garantire l’osservanza del regolamento condominiale, per disciplinare l’uso dei beni e dei servizi comuni, nonché compiere gli atti conservativi.

Sarà competente, inoltre, ad avviare un’azione di danno temuto contro i confinanti (o gli stessi condomini), qualora necessaria a tutela degli interessi comuni, ovvero ad iniziare l’azione di recupero giudiziale del credito nei confronti dei condomini morosi, nonché a promuovere un giudizio per rimuovere le aperture abusive realizzate sulla facciata dello stabile, senza bisogno di specifica autorizzazione assembleare (Cass. n. 26849/2013).

La rappresentanza dell’amministratore: liti passive

L’art. 1131, secondo comma, c.c., prevede che l’amministratore possa essere convenuto in giudizio per qualsiasi azione concernente le “parti comuni dell’edificio”, e quindi la legittimazione passiva dell’amministratore sussiste con riferimento ad ogni azione riguardante gli interessi del condominio e i rapporti giuridici nascenti o aventi incidenza sulle parti comuni.

Sulla base di tali premesse, è stata affermata la legittimazione passiva dell’amministratore in merito alle situazioni elencate di seguito, che rendono la rappresentanza passiva più ampia di quella attiva.

Alle azioni di natura reale promosse contro il condominio da terzi o dal singolo condomino relativamente alle parti comuni dell’edificio (Cass. n. 22886/2010; n. 9093/2007; n. 919/2004); alle impugnazioni delle delibere assembleari (Cass. n. 14951/2008; n. 16228/2006) nonché alle controversie relative ai servizi comuni (Cass. n. 8139/2004; n. 852/2000).

La giurisprudenza, inoltre, ha chiarito che la generale vocazione della legittimazione passiva ex art. 1131, 2° co., c.c., rimane insensibile all’eventuale distinzione tra azioni di accertamento, costitutive o di condanna, poiché la ratio legis è sempre quella di agevolare i terzi nella chiamata in giudizio del condominio, attraverso la rappresentanza di un organo unitario (Cass. n. 19460/2005).

Rappresentanza passiva e autorizzazione dell’assemblea

Di recente si è affermato l’indirizzo secondo il quale l’amministratore di condominio è comunque tenuto, anche laddove possa costituirsi in giudizio senza preventiva autorizzazione assembleare, ad ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assise, al fine di evitare una pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione o di impugnazione.

Qualora la citazione o il provvedimento abbiano un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi dovrà dotarsi di una delibera assembleare preventiva per costituirsi in giudizio, essendo tenuto ad informare senza indugio l’assemblea, pena la revoca dell’incarico su provvedimento dell’autorità giudiziaria (richiesto anche da un singolo condomino), oltre al risarcimento degli eventuali danni.

Una delle novità inserite dalla riforma del 2012 è la nuova formulazione dell’art. 69 disp. att. c.c. che sancisce l’obbligo per l’amministratore di dare immediata notizia all’assemblea nelle ipotesi di convocazione in giudizio per la revisione delle tabelle millesimali. L’amministratore che non adempie a tale obbligo informativo è soggetto alla revoca dell’incarico e al risarcimento di eventuali danni.

I condomini e la rappresentanza passiva

La legittimazione dell’amministratore, quale rappresentante del condominio, non priva in ogni caso “i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi o comuni, inerenti all’edificio condominiale.

Ne consegue che ciascun condomino è legittimato ad impugnare personalmente, anche per cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale, ove non vi provveda l’amministratore”, al fine di evitare gli effetti sfavorevoli del provvedimento per il condominio, ovvero intervenire nei giudizi in cui la difesa sia stata assunta dall’amministratore (Cass. n. 1011/2010; n. 6881/1986).

L’amministratore e la privacy nel condominio

L’amministratore di condominio si trova a dover trattare una serie di dati personali che vanno adeguatamente trattati.

In seguito all’approvazione della legge n. 675/1996 sono sorti una serie di interrogativi in merito al trattamento dei dati da parte dell’amministratore nell’esercizio delle proprie funzioni.

In particolare, è lecito che l’amministratore chieda ai condomini copia dell’atto notarile dalle quali verificare l’effettivo diritto di partecipazione all’assemblea condominiale?

L’amministratore di condominio può comunicare al condomino richiedente l’elenco dei proprietari di singole unità immobiliari, nonché dei conduttori in relazione all’ordine del giorno dell’assemblea e alla contestuale legittimazione a partecipare? La redazione e la comunicazione ai condomini dei prospetti contabili con le relative posizioni attive e passive è lecita?

I chiarimenti del Garante

Il Garante per la protezione dei dati personali si è espresso con parere del 18 maggio del 2006, che risulta ancora oggi valido e attuale, nonostante le riforme in materia di privacy che si sono avute negli ultimi anni a seguito dell’entrata in vigore del GDPR.

Per il Garante la legge sulla privacy non pone ostacoli all’applicazione delle norme del codice civile riguardanti il condominio degli edifici, nella misura in cui vengano raccolti e utilizzati solo i dati personali indispensabili alla gestione amministrativa del condominio.

La diffusione dei dati, ad esempio mediante esposizione in una bacheca nell’androne comune del condominio, è invece da considerarsi illecita in quanto potenzialmente idonea ad essere percepita da un numero indefinito di persone.

Approfondisci su: Condominio e privacy

L’amministratore e il rischio amianto

Il D.M. 06/09/1994 predispone che è necessario oltreché obbligatorio individuare la presenza di materiali contenenti amianto in un edificio. Secondo la normativa, infatti, non vi è obbligo di bonifica. Ma constatata l’effettiva presenza di amianto è obbligatorio provvedere ad una valutazione del rischio al fine di individuare le azioni possibili.

Nel caso in cui nell’edificio ci siano dei manufatti contenenti amianto pericolosi vi è l’obbligo bonifica amianto. La pericolosità dipende dall’eventuale rilascio di fibre nell’ambiente che consegue al deterioramento dell’amianto in matrice compatta e sempre nel caso di amianto friabile. Qui trovate tutte le info sull’amianto nelle case, dove si trova e come riconoscerlo.

Nel caso in cui non ottemperi alla bonifica amianto o alla valutazione del rischio l’amministratore diventa responsabile del rischio. L’amministratore di condominio è responsabile per le parti condominiali comuni e non per i singoli appartamenti.

Obblighi dell’amministratore rispetto al rischio amianto

L’amministratore di condominio può incorrere in sanzioni amministrative e penali nel caso in cui non adempia agli amianto obblighi di legge sia in quanto responsabile della struttura che in quanto, eventualmente, datore di lavoro (di portieri, addetti alle pulizie etc…). Come datore di lavoro ha l’obbligo di rispettare il D.Lgs. 81/2008.

Oltre alla valutazione del rischio amianto nelle aree comuni dell’edificio, l’amministratore del condominio è obbligato al rispetto degli obblighi in capo al committente in caso di affidamento di lavori di bonifica, definito dal titolo IV del D.lgs 81/2008.

Approfondisci su: obblighi dell’amministratore di condominio rischio amianto

I principali obblighi dell’amministratore

Vediamo qui di seguito l’elenco dei principali obblighi dell’amministratore di condominio:

  • Predisporre l’ispezione, il censimento amianto e la mappatura, ossia l’individuazione dei Materiali Contenenti Amianto (MCA) all’interno delle aree comuni dello stabile.
  • Rivolgersi ad esperti per predisporre una valutazione del rischio (valutazione dei rischi dovuti alla polvere proveniente dall’amianto e dai materiali contenenti amianto, al fine di stabilire la natura e il grado dell’esposizione e le misure preventive e protettive da attuare) effettuata da personale competente e abilitato.
  • Il tecnico preposto, a chiusura della valutazione, provvede alla stesura di una relazione tecnica, in cui viene riprodotto il processo d’indagine, le risultanze e le successive attività applicabili.

Dalla lettura dell’art.249 emerge che è necessario far effettuare una valutazione dei rischi che è opportuno ripeterle con una certa periodicità in ragione del fatto che il tempo, le intemperie, ma anche eventi accidentali, degradano i manufatti di amianto.

Obblighi in seguito a mappatura

A seconda dei risultati della valutazione del rischio verranno predisposti interventi differenti. Le possibilità sono 3:

1) Materiali integri non suscettibili a danneggiamento.

2) Materiali integri ma suscettibili a danneggiamento.

3) Materiali danneggiati.

Nel caso di lastre integre non suscettibili di danneggiamento non è necessario un intervento di bonifica. Non sussiste infatti il pericolo di rilascio di fibre di amianto in atto o potenziale o di esposizione degli occupanti, non . Occorre altresì un controllo periodico delle condizioni dei materiali ed il rispetto di idonee procedure di manutenzione.

Riparazione e rimozione amianto condomini

Nel caso di lastre integre ma suscettibili di danneggiamento è necessario adottare provvedimenti idonei ad evitare il pericolo di danneggiamento. Quindi bisogna attuare un programma di controllo e manutenzione. Qualora non dovesse risultare possibile ridurre significativamente i rischi di danneggiamento dovrà essere preso in considerazione un intervento di bonifica amianto e di smaltimento eternit condomini.

Nel caso di materiale danneggiato è necessario eliminare il rilascio in atto di fibre di amianto, attuando uno dei provvedimenti previsti nel D.M. 06/09/94.

  • Obbligo di rimozione amianto,
  • incapsulamento senza rimozione,
  • confinamento (scelte in base all’entità del danneggiamento, la localizzazione e la tipologia del materiale).

Consulenza amianto e assistenza legale ONA

Gruppo Colombo Immobiliare, grazie alla controllata Colombo Servizi Srl, fornisce assistenza tecnica in relazione al rischio amianto negli edifici privati e nei condomini. In particolare assiste nelle operazioni di censimento, bonifica e smaltimento dei materiali contenenti amianto e Eternit .

Offre consulenza anche nella manutenzione ordinaria e straordinaria dei manufatti in amianto, con verifica della documentazione tecnica necessaria, nonché campionamento ed analisi dei materiali sospetti.

Colombo Immobiliare collabora con ONA – Osservatorio Nazionale Amianto. L’ONA è in prima linea da decenni nella lotta all’amianto e nella difesa legale e assistenza medica e psicologica di tutti gli esposti. Per approfondimenti sull’amianto e le malattie ad esso collegate collegate consultate l’ultima monografia dello IARC).

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