Cos’è il rendiconto condominiale? In questa guida scopriamo tutto sul rendiconto condominiale, quali elementi deve contenere e come deve essere redatto. Scopriamo anche quali sono le sanzioni a cui va incontro l’amministratore e cosa succede in caso di omissioni o mancata convocazione dell’assemblea annuale per rendere conto della gestione condominiale.

Rendiconto condominiale: cos’é?

Il rendiconto condominiale è un documento che descrive le attività condominiali dal punto di vista economico. Esso va redatto in base ai criteri guida dettati dall’articolo 1130-bis c.c., introdotto dalla riforma del condominio del 2012 ed è entrata in vigore nel 2013.

Prima della riforma, era richiesto, genericamente, che l’amministratore “rendesse il conto della sua gestione”. Oggi il rendiconto condominiale deve essere redatto seguendo regole specifiche e deve contenere determinati elementi. La redazione del rendiconto condominiale non tiene conto delle regole dettate in ambito di bilancio di esercizio societario. Esso è infatti qualcosa di distinto e separato e governato da una disciplina diversa che concerne l’ambito specifico del condominio.

Rendiconto condominiale: cosa contiene?

La legge specifica gli elementi contenuto nel rendiconto condominiale e dice che esso deve contenere:

“le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione. Comprende anche l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, può nominare un revisore. Il revisore avrà il compito di verificare la contabilità del condominio.

Le scritture e i documenti giustificativi del rendiconto condominiale devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. I condomini infatti hanno il diritto di visionare in qualsiasi momento i documenti giustificativi di spesa e di estrarne copia a proprie spese.

Rendiconto condominiale e amministratore di condominio

L’amministratore del condominio è tenuto a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea condominiale annualmente per l’approvazione dello stesso. Se l’amministratore condominiale viene meno a questo compito può essere revocato per giusta causa.

Leggi tutto sull’assemblea condominiale.

L’amministratore di condominio

Prima della  riforma del condominio del 2012 l’amministratore di condominio aveva degli obblighi contabili meno articolati e definiti dalla legge. Prima di allora inoltre l’amministratore di condominio poteva essere qualunque persona che avesse l’abilità e il tempo per amministrare il condominio. Era amministratore di solito un pensionato dello stabile che veniva nominato esecutore dei dettami dell’assemblea.

L’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie oggi elenca una serie di requisiti indispensabili ai fini dell’esercizio dell’attività di amministratore di condominio.

Tra questi figurano il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di (almeno) un diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale.

A partire dal 9 ottobre 2014 (in forza del decreto ministeriale n. 140/2014) gli amministratori di condominio sono inoltre obbligati a seguire corsi per la formazione continua.

Doveri dell’amministratore di condominio

I doveri dell’amministratore di condominio sono disciplinati dal Codice Civile e includono una serie di ambiti ed attività.

All’atto di accettazione dell’incarico l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo ove saranno custoditi i registri del condominio e i giorni e gli orari in cui gli stessi a richiesta saranno consultabili e rilasciabili in copia. Deve inoltre affiggere sul luogo di maggior uso comune l’indicazione delle sue generalità, del suo domicilio e dei suoi recapiti.

Ha precisi doveri nei confronti dell’assemblea condominiale. Deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea applicandole e deve garantire che il regolamento del condominio venga rispettato. All’amministratore spetta una convocazione obbligatoria, almeno annuale, per l’approvazione del rendiconto condominiale. In particolare, il rendiconto della gestione va redatto ogni anno e approvato entro centottanta giorni dall’assemblea. Se l’amministratore non convoca l’assemblea condominiale per il rendiconto annuale per due anni solari consecutivi, il suo mandato deve essere revocato.

Adempimenti fiscali dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio esegue gli adempimenti fiscali legati alla gestione del condominio. Si occupa di riscuotere i contributi, eroga le spese necessarie per l’esercizio dei servizi comuni e la manutenzione delle parti comuni e compie gli atti conservativi di queste ultime.

In ogni momento è tenuto a fornire l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, così come quelle erogate per conto del condominio, devono essere fatte transitare dall’amministratore su uno specifico conto corrente intestato al condominio.

L’amministratore deve inoltre agire per la riscossione forzata verso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è compreso il credito esigibile, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea condominiale.

Ha inoltre il dovere di curare una serie di registri: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità.

Ovviamente deve anche conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione condominiale, sia inerente al rapporto con i condomini che relativa allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio. Come detto più su, il luogo e gli orari per la consultazione dei registri e di tutta la documentazione deve essere comunicato all’inizio del mandato.

Contabilità del condominio

L’amministratore di condominio deve inoltre assicurare la tracciabilità delle operazioni di entrata ed uscita.

Infatti, è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, potrà chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Tracciabilità delle operazioni condominiali

La norma che stabilisce l’obbligo ex lege di tracciabilità di tutte le operazioni contabili (in entrata e in uscita) non pone alcun limite minimo o massimo di valore. Ogni movimentazione però dovrà necessariamente transitare dal conto corrente condominiale.

Nella redazione del rendiconto dovranno essere indicate specificamente, per ogni operazione di entrata e di uscita, le modalità attraverso le quali sono state effettuate (ad esempio tramite bonifico, pos, assegno, ecc.).

Dalle regole e dagli obblighi che abbiamo appena elencato risulta chiara complessità del rendiconto e della sua redazione. La somma dei documenti che contiene dovrà infatti consentire la ricostruzione, la verifica o il riscontro immediato delle operazioni contabili da parte dei condomini.

Ritardo del rendiconto condominiale

L’art. 1129 prevede la revoca dell’amministratore che non usa (anche parzialmente) il conto corrente condominiale. La questione della contabilità in condominio è particolarmente stringente e così sono le sanzioni applicate.

Per l’amministratore che ritarda il rendiconto, come detto più su, è prevista la revoca.

Il Tribunale di Taranto, con un decreto del 21 settembre 2015 per esempio ha ritenuto legittima la revoca dell’amministratore di condominio che sottopone in ritardo all’assemblea l’approvazione del conto dei suoi esercizi, anche se sono stati poi approvati dai condomini.

“Deve al riguardo sottolinearsi che quando ci si trova di fronte a delibera assembleare che approvi rendiconti pluriennali, non osservandosi la regola della necessaria annualità del rendiconto, si ritiene che si configuri una forma di nullità e non di semplice annullabilità della delibera”.

La ratio, pertanto, è quella di “assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore” .

La revoca giudiziale dell’amministratore

La revoca dell’amministratore disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condominio, è possibile solo nel caso in cui (articolo 1129, comma 11, del codice civile) l’amministratore:

  • non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);
  • il conto della sua gestione non sia stato reso;
  • abbia commesso gravi irregolarità.

Quali sono le gravi irregolarità commettibili dall’amministratore?

I confini della nozione di gravi irregolarità sono lasciati volutamente indefiniti dal legislatore. Egli ha stilato un elenco non esaustivo di azioni od omissioni. In particolare, il comma 12 dell’articolo 1129 del codice civile considera espressamente gravi irregolarità:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
  • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
  • l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità);
  • l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina).

Procedura per la revoca giudiziale

A pronunciarsi sulla domanda di revoca giudiziale di un amministratore di condominio è competente il Tribunale, il quale vi provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del Tribunale, può essere proposto reclamo alla Corte di Appello, nel termine di dieci giorni dalla sua notificazione o dalla sua comunicazione (art. 64, novellato. disp. att. c.c.).

Omissione del rendiconto condominiale

Come visto più su, quindi, il ritardo e l’omissione del rendiconto condominiale annuale sono da considerarsi gravi irregolarità nell’operato dell’amministratore. Anche la Cassazione (sent. 28764/2017) ha sottolineato l’obbligo gravante sull’amministratore di condominio di redigere il rendiconto annuale che dovrà essere approvato dall’assemblea, appositamente convocata entro centottanta giorni.

Qualora penda un provvedimento giudiziale di revoca, le delibere di approvazione tardiva dei rendiconti eventualmente adottate non valgono a sanare l’inadempimento dell’amministratore.

Elementi del rendiconto

Il Tribunale di Torino, nella sentenza n. 3528/2017 ha rammentato che l’art. 1130-bis c.c. prevede che la redazione del rendiconto condominiale annuale debba contenere una serie di specifiche voci contabili, indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino.

Citiamo alcuni degli elementi imprescindibili nella redazione del rendiconto condominiale. Tra di essi:

  • il registro di contabilità;
  • il riepilogo finanziario;
  • una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale.

La mancanza di uno solo di questi documenti, secondo la pronuncia del Tribunale piemontese, rende invalida la delibera assembleare che lo approva.

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