Come funziona la ripartizione delle spese condominiali nel condominio? In questa guida scopriamo tutto quello che c’è da sapere sulla ripartizione delle spese condominiali, sulle tabelle millesimali che stabiliscono la proporzionalità delle spese e su eventuali debiti contratti dal condominio.

Cosa sono le spese condominiali?

Il tema della ripartizione delle spese condominiali è uno dei più controversi nel tema della gestione condominiale. Ma andiamo con ordine e cerchiamo di capire, come prima cosa, cosa si intende per spese condominiali? Le spese condominiali sono le uscite di carattere finanziario che interessano il condominio nel corso della gestione.

La ripartizione tra i condomini riguarda le spese necessarie, ovvero le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, quelle per il funzionamento degli impianti, delle installazioni e dei servizi comuni, quelle per le innovazioni deliberate nell’assemblea condominiale e, in genere, tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni in comunione e per la gestione dei servizi in comune.

Le spese condominiali sono dunque tutte le spese necessarie alla gestione e funzionamento del condominio da cui sono escluse esclusivamente le spese riferite alle unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini. Nel momento in cui la ripartizione delle spese è approvata dall’assemblea condominiale insorge l’obbligo di pagare le spese.

Chi deve pagare le spese condominiali?

A pagare le spese condominiali sono tutti coloro che a qualunque titolo partecipano al rapporto condominiale. Il proprietario del singolo immobile risponde del condominio, mentre locatore e conduttore concorrono alle spese condominiali in base agli accordi stabiliti nel contratto di locazione.

Come si ripartiscono le spese condominiali?

Le spese condominiali si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà, ma anche in ragione dell’uso che ogni condomino può fare delle cose comuni e del godimento che può trarne. La proporzionalità è definita dalle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio. Qui di seguito scopriamo quali sono gli articoli del Codice Civile che disciplinano la modalità di ripartizione delle spese condominiali.

Il sistema di ripartizione delle spese condominiali

Gli artt. 1123-1126 del codice penale disciplinano la ripartizione delle spese condominiali. L’art. 1123 c.c., in particolare, ne fissa i principi generali sulla base di tre criteri principali.

Secondo il principio della proporzionalità afferma che le spese vanno sostenute da tutti i condomini “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Prevista quindi la convenzione di ripartire le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, purché contenuta in una delibera assembleare approvata all’unanimità da tutti i condomini, ovvero l’espressa convenzione posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale (Cass. n. 28679/2011).

Il secondo comma dell’art 1123 afferma che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne” limitando la proporzionalità secca prevista nel primo comma. Il terzo comma, infine, spiega che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

L’art. 1118 c.c. afferma che “il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene” e lo stesso “non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.

Le tabelle millesimali

Come si stabilisce il valore della singola unità immobiliare per ripartire le spese condominiali in base al criterio della proporzionalità?

Le tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese (art. 68 disp. att. c.c.) e stabiliscono il valore delle unità immobiliari in base al posizionamento dell’unità immobiliare dell’edificio condominiale, la metratura, il piano, l’esposizione a sud o nord, ecc. Si tratta di tutta una serie di parametri che non comprendono le modifiche che ogni condomino può andare ad apportare al proprio appartamento. Infatti, ex art. 68 disp. att. c.c. “nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.

Le tabelle sono obbligatorie solo quando il numero dei condomini è superiore a dieci. Ogni condomino può prendere l’iniziativa per la loro formazione. Per l’approvazione sono sufficienti le maggioranze indicate dall’art. 1136 secondo comma c.c. (vale a dire la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi).

Le tabelle d’uso

Accanto alla tabella millesimale che stabilisce il valore di per sé della singola unità immobiliare, allegata al regolamento del condominio, ci sono le tabelle d’uso, utili a ripartire le spese per beni e servizi comuni in relazione all’uso di ciascun condomino.

Approvazione delle tabelle millesimali

Si distinguono tre tipi di tabelle millesimali, in relazione al procedimento di approvazione che le contraddistingue. Le tabelle contrattuali e giudiziali non pongono alcun problema, per quanto riguarda quelle assembleari emerge invece un contrasto giurisprudenziale  per i quorum relativi all’approvazione.

Le tabelle assembleari vengono approvate collegialmente dai condomini. Mentre le tabelle assembleari di natura contrattuale, deliberate all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio e dagli stessi sottoscritte, sono valide ed efficaci al pari di quelle contrattuali e/o giudiziali, le cose si complicano quando manca l’unanimità.

Parliamo dei casi in cui esse vengano approvate dalla maggioranza o dall’unanimità dei presenti all’assemblea.

Nell’attesa di una soluzione definitiva al quesito riportiamo quanto detto nell’ordinanza di remissione al Primo Presidente della Cassazione “se si tiene presente che tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio”(Cass. ord. n. 2668 del 2009).

Le obbligazioni condominiali

Prima della profonda riforma del condomino del 2012 (L. 220/2012, entrata in vigore il 18.06.2013) e prima della storica sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148/2008, la giurisprudenza era portata a considerare l’obbligazione assunta dal condominio come solidale. Significa che il debito del condominio era ritenuto esigibile per intero nei confronti del singolo condomino, a prescindere dalla quota millesimale di pertinenza del singolo condomino e dal fatto che avesse già provveduto a versare la quota di sua pertinenza.

In seguito alla riforma che abbiamo citato più su, le obbligazioni condominiali sono diventate obbligazioni parziarie imputabili direttamente e pro-quota ai singoli condomini, che ne rispondono nei limiti della loro parte.

Significa che non tutti i condomini adempiono alla propria obbligazione versando la loro quota parte, il creditore potrà agire solo e soltanto direttamente contro i condomini inadempienti e non anche contro uno qualunque dei condomini per il totale del suo credito.

L’amministratore del condominio ha la possibilità infatti di fornire ai creditori i nominativi dei condomini morosi. In questo modo ci sarà un’azione esecutiva mirata esclusivamente nei loro confronti, senza che il peso delle obbligazioni gravi sul condominio.

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Fondo cassa o fondo speciale

L’assemblea dei condomini può decidere, a maggioranza, l’istituzione di un fondo cassa. Il Codice Civile lo denomina fondo speciale (disciplinato dall’art. 1135, punto 4) come atto ad accantonare delle somme di denaro in vista di determinate spese deliberate dall’assemblea.

L’assemblea deve destinare il fondo ad una specifica e attuale destinazione e l’amministratore può disporre delle somme confluite nel fondo esclusivamente in modo non conforme alla loro precisa destinazione.

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Fondo speciale per gli interventi di manutenzione straordinaria

La riforma del condominio del 2012 ha reso obbligatoria l’istituzione del fondo speciale, per far fronte a interventi di manutenzione straordinaria (art. 13 della l. n. 220/2012). Esso permette al condominio di avere a disposizione un fondo sufficiente per garantire all’assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni deliberate dall’assemblea, riducendo i vizi di legittimità delle delibere. Permette inoltre di migliorare le garanzia per le ditte e i lavoratori che realizzeranno tali opere.

Il fondo speciale deve essere di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire. I fondi disponibili e le eventuali riserve devono comunque risultare nel rendiconto annuale. Unitamente espressi in modo da consentirne l’immediata verifica, unitamente alle altre voci di entrata e di uscita relative alla situazione patrimoniale del condominio, come disposto dal nuovo art. 1130-bis (introdotto dalla l. n. 220/2012).

Il fondo morosi

La riforma non ha espressamente previsto la possibilità di costituire un fondo cassa per far fronte ai problemi di liquidità causati dai condomini morosi. La giurisprudenza legittima l’istituzione di un fondo morosi per far fronte ai pagamenti non versati da eventuali condomini.  Si tratta di un fondo straordinario destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti e che rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso.

Il fondo morosi deve essere approvato dall’unanimità di tutti i condomini. Esso rappresenta infatti un sacrificio per i condomini virtuosi. Essi si trovano infatti a dover far fronte ad un esborso di denaro superiore a quello previsto dal criterio di proporzionalità.

Il residuo attivo del fondo speciale

Quando la gestione annuale del condomino si conclude con un residuo attivo, l’assemblea condominiale può decidere la destinazione del denaro in eccedenza. I condomini possono liberamente decidere di ridistribuire tra di loro il residuo in ragione dei rispettivi millesimi. Altresì possono decidere di destinarlo all’istituzione di un fondo cassa per le opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva.

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