In questa guida scopriamo tutto quello che c’è da sapere sul regolamento condominiale: cos’è e come si approva. Come avviene la modifica del regolamento condominiale e quali sono le sanzioni nel caso in cui non si rispettino le sue regole. Scopriamo anche quale è la normativa che disciplina il regolamento di condominio e quali sono gli eventuali limiti del regolamento.

Regolamento condominiale: cos’è?

Il legislatore non ha fornito una definizione univoca di regolamento del condominio, né la riforma del condominio ha provveduto ad apportare contributi specifici in materia.

Secondo la giurisprudenza, “il regolamento di condominio, quali che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività , su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini” (Cass. n. 12342/1995).

Quando è obbligatorio?

Il regolamento condominiale è obbligatorio nei condomini che superano i 10 condomini. Infatti il primo comma dell’articolo 1138 dice che “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.

L’orientamento maggiore ritiene che nel conteggio del numero si debba fare riferimento al numero dei partecipanti al condominio piuttosto che al numero delle unità abitative.

Come viene approvato?

L’articolo 1138 del codice civile stabilisce che l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente, può essere presa da ciascun condomino.

L’approvazione necessita della maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136, cioè di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Una volta approvato, il regolamento va allegato al registro dei verbali e delle assemblee e può comunque essere impugnato secondo le regole ordinarie in materia di impugnazione delle delibere.

Cosa succede se un condomino vuole che sia approvata una regola condominiale? Se i partecipanti al condominio sono meno di dieci, non si potrà far altro che sottoporre di volta in volta la propria proposta all’approvazione dell’assemblea che potrà approvarla o meno.

Se invece il numero sia superiore alle dieci unità ogni singolo partecipante potrà rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per la formazione del regolamento.

Come avviene la modifica del regolamento?

Le regole che disciplinano la revisione del regolamento condominiale cambiano a seconda che si tratti di un regolamento ordinario o contrattuale. Nel primo caso, infatti, la legge dispone che ogni condomino può assumere l’iniziativa per la modifica del regolamento. Sarà poi l’assemblea a deliberare la modifica con le medesime maggioranze previste per l’approvazione.

Nel caso di regolamento contrattuale, invece, servirà l’unanimità dei condomini.

I quorum per l’approvazione e la modifica

Il regolamento condominiale necessita per l’approvazione di un quorum  che prevede la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. Le stesse maggioranze sono richieste per la modifica del regolamento o di una sua parte.

I limiti del regolamento condominiale

Gli ultimi due commi dell’articolo 1138 chiariscono che il regolamento non può, con le sue norme, menomare in alcun modo i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Esso non può poi mai derogare alle disposizioni di cui agli articoli 1118 secondo comma (il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni), 1119 (indivisibilità ), 1120 (innovazioni), 1131 (rappresentanza), 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea) del codice civile.

Infine, le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici (ex quinto comma art. 1138 c.c.).

Altri limiti alla redazione di un regolamento di condominio sono posti dall’articolo 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, che stabilisce che questo non può derogare ai precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.

Tipi di regolamento condominiale

Esistono 3 tipi di regolamento condominiale:

  • contrattuale (o negoziale): sono regolamenti che possono limitare i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà o sulle parti comuni, ampliano i poteri di uno o più condomini o attribuiscono a uno o più di essi maggiori diritti. Hanno natura contrattuale e devono essere approvati all’unanimità “dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica” (Cass. n. 3705/2011). Stabiliscono, ad esempio, che una parte dello stabile andrà in uso esclusivo di alcuni condomini, o ancora sarà possibile derogare al criterio legale di ripartizione delle spese (criterio della proporzionalità ex art. 1123 c.c.).
  • ordinario (o assembleare): sono i regolamenti approvati dalla maggioranza dei partecipanti e non possono importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà (Cass. n. 12028/1993).
  • giudiziale: nei casi in cui non si riesce a pervenire alla formazione del regolamento in sede assembleare, si ricorre all’autorità giudiziaria perché provveda alla creazione del regolamento di condominio (approfondisci su: Condominio e autorità giudiziaria).

Il rispetto del regolamento condominiale

II regolamento condominiale, una volta approvato, ha effetto per tutti i partecipanti, nonché per gli eredi e gli aventi causa, salvo impugnazione ad opera dei dissenzienti davanti all’autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione.
Per gli assenti tale termine decorre dal giorno in cui la deliberazione è stata loro comunicata.

Se sono proposte più impugnazioni per il medesimo regolamento, l’autorità giudiziaria decide con un’unica sentenza.

È compito dell’amministratore, secondo l’art. 1130 c.c., novellato dalla l. n. 220/2012, punto 1), curare l’osservanza del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale lo stesso va allegato.

Ogni condomino può esigere che l’amministratore intervenga per reprimere le eventuali violazioni.

L’art. 70 disp. att. c.c. sancisce espressamente che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilita a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino ad euro 200 che può arrivare a 800 euro in caso di recidiva.

Leggi anche: Revoca dell’amministratore di condominio

Quali regole sono contenute nel regolamento di condominio?

Le regole che trovano posto nel regolamento condominiale spaziano dall’uso delle parti comuni, alla partecipazione alle assemblee, sino alla divisione delle spese condominiali e alla privacy. Solitamente il regolamento condominiale prevede regole atte a regolamentare i rumori. Uno degli scopi del regolamento condominiale è infatti quello di garantire il quieto vivere tra i condomini. Viene da sé che i rumori potrebbero essere ragione di litigio. Per questo motivo si prevede di solito una fascia oraria in cui rispettare il silenzio.

Il contenuto del regolamento condominiale è prescritto dal primo comma dell’art. 1138 c.c. che disciplina il tipo di regole che possono essere contenute nel regolamento. Esse possono:

  • disciplinare l’uso delle cose comuni (es. si potrà stabilire una turnazione dell’uso del parcheggio condominiale);
  • la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi di ciascuno (in sostanza come detto in precedenza secondo i criteri di all’art. 1123 c.c.);
  • tutelare il decoro dell’edificio (es. disciplinando l’utilizzo delle parti comuni al fine di evitare la lesione del decoro architettonico);
  • disciplinare l’amministrazione (es. istituzione del consiglio dei condomini).

Multa condominiale: come funziona?

La multa condominiale è la sanzione pecuniaria per chi viola il regolamento di condominio come previsto dall’art. 70 disp. att. del codice civile. Esso dispone che: “per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

La multa, o meglio sanzione in violazione delle regole condominiali, non viene irrogata da un pubblico potere ma da privati.

Accertata la violazione del regolamento di condominio (che dovrà comunque essere debitamente provata attraverso qualunque mezzo consentito dalla Legge, come foto e video riprese), l’assemblea può deliberare l’applicazione della sanzione pecuniaria. La delibera dell’assemblea deve essere approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Volendo, laddove il regolamento lo preveda espressamente, può essere irrogata anche dall’amministratore condominiale direttamente.

Si può impugnare una multa condominiale?

Come tutte le delibere assembleari anche quella che dispone l’irrogazione di una multa può essere impugnata dinanzi l’Autorità Giudiziaria competente per materia e per luogo. L’art. 1137 c.c. dispone al riguardo che “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.

In materia condominiale è necessario, prima della domanda giudiziale, l’esperimento del tentativo di mediazione precontenziosa dinnanzi ad uno degli organismi autorizzati dal Ministero. Le dispute in materia condominiale, e quindi anche le delibere, rientrano infatti nei casi in cui il tentativo di mediazione precontenziosa è obbligatorio.

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