Occorre l’amministratore in un condominio minimo o piccolo? L’amministratore di condominio è una figura essenziale nella gestione del condominio. La legge prevede però che questa figura sia obbligatoria solo nei condomini con più di 8 unità immobiliari. Ne consegue che nei condomini minimi (quelli con non più di 4 unità immobiliari) e nei condomini piccoli i condomini possano, a discrezione, nominare o meno un amministratore. La legge permette, in altre parole, ai condomini con pochi proprietari di risparmiare il compenso di un amministratore di condominio professionista. Tuttavia non li esime da determinati obblighi e doveri.

In questa guida scopriamo tutto sulle regole del condominio minimo: come si amministra un condominio senza amministratore, quali sono i doveri del condominio minimo e se conviene nominare un amministratore. Scopriamo anche come determinare codice fiscale, regolamento e referente condominiale di un condominio minimo.

Condominio senza amministratore

La legge, come detto più su, in seguito alla Riforma del Condominio del 2012, ha fissato un limite preciso oltre il quale un condominio è obbligato a nominare un amministratore. Il limite specifico è fissato a 8 unità immobiliari (e non 8 inquilini come spesso si tende a pensare). Oltre questa soglia, la presenza dell’amministratore di condominio è obbligatoria e prevista dalla legge.

La legge definisce anche la figura dell’amministratore attraverso i suoi doveri, ruoli, qualifica professionale e formazione.

L’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca, infatti, una serie di requisiti indispensabili ai fini dell’esercizio dell’attività di amministratore di condominio.

Tra i più rilevanti: il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di (almeno) un diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale. A partire dal 9 ottobre 2014 in forza del decreto ministeriale n. 140/2014 gli amministratori di condominio sono inoltre obbligati a seguire corsi per la formazione continua.

Status di condominio

Al di sotto degli 8 proprietari/unità immobiliari se non è obbligatorio nominare un amministratore, non viene però meno l’attribuzione di condominio. Lo status di condominio si configura infatti in maniera automatica ogni volta che in un edificio con delle parti comuni convivano almeno 2 proprietari.

Secondo la sentenza 2046/2006 delle Sezioni Unite, il condominio sorge infatti ipso iure et facto al momento della vendita del primo appartamento da parte del proprietario originario (spesso il costruttore) all’acquirente.

Non esiste quindi un numero minimo per la costituzione del condominio, ma affinché possa esserci una cosa comune da gestire, i condomini devono essere almeno due. Per la ripartizione delle spese comuni si applicheranno le tabelle millesimali, a meno che i condomini non si accordino per una diversa ripartizione. Leggi tutto sulla ripartizione delle spese condominiali.

Condominio minimo: cos’è?

Un condomino minimo è un edificio composto da almeno due unità immobiliari e due proprietari. Se i proprietari superano il numero di 4 e non quello di 8 si parla di condominio piccolo. Per il condominio minimo e per il condominio piccolo valgono tutte le regole disposte dal Codice Civile per il condominio, ad eccezione dell’obbligo di nomina di un amministratore e di adozione di un regolamento.

Come detto più su, quindi, in un condominio minimo non è obbligatorio nominare un amministratore condominiale, ma non è tantomeno vietato dalla legge. A discrezione dei condomini è quindi possibile scegliere di pagare un professionista per l’amministrazione del condominio. Senza la figura dell’amministratore condominiale infatti la gestione fiscale del condominio, specialmente quando siano previsti lavori di manutenzione straordinaria può diventare difficile.

Condominio minimo: come funziona?

In passato, un argomento dibattuto da giuristi e studiosi della dottrina, riguardava l’applicabilità o meno delle norme sul condominio anche ai piccoli condomini: le regole previste per i condomini classici si possono applicare anche ai piccoli e piccolissimi condominii (due persone)? Una sentenza della Cassazione Sezioni Unite e, in ultimo, la riforma sul condominio, hanno chiarito le idee.

Come sancito dalla Cassazione Sezioni Unite. con la sentenza 2046/2006, non c’è nessuna legge che sancisca la non applicabilità delle classiche norme anche ai piccoli condominii, quand’anche si tratti di soltanto due proprietari, ovvero di condominii minimi. Ciò significa che per la ripartizione delle spese per le parti comuni si applicano le tabelle millesimali.

Regolamento di condominio minimo

Per questo motivo durante l’assemblea condominiale dei piccoli o minimi condomini è consigliato stilare un regolamento di condominio e scegliere un referente che si occuperà della gestione del condominio. Entrambi non sono obbligatori e la legge si dimostra molto elastica in merito.

Anche il condominio minimo deve avere il suo codice fiscale, indipendente da quello dei condomini ed adempiere a determinati doveri che vedremo qui di seguito, tra cui ripartire le spese in base alle tabelle millesimali.

Condominio piccolo vs condominio minimo

Il condominio piccolo come detto più su è un edificio in cui sono presenti più di quattro unità immobiliari ma non più di 8. Un condominio minimo è un condominio in cui siano presenti almeno 2 proprietari e non più di 4.

Per il condominio minimo e per il condominio piccolo valgono le stesse regole e gli stessi obblighi. Entrambi sono esonerati dall’obbligatorietà di nominare un amministratore di condominio.

Tabelle millesimali e condominio minimo e piccolo

Anche nei piccoli condomini o minimi per la ripartizione delle spese per le parti comuni si applicano le tabelle millesimali.

“D’altronde, ben possono rilevare dei valori differenti dalla metà, che giustificano, quindi una diversa ripartizione delle spese” (cfr. sent. Tribunale di Trapani, 28 febbraio 2018).

Nella sentenza della Corte di Cassazione n. 9280/2018 è stato affermato che “nei casi in cui le tabelle millesimali manchino, il giudice dovrà anche solo incidentalmente, cioè ai soli fini del giudizio, individuare il valore delle proprietà dei condomini obbligati al pagamento.”

Come funziona l’assemblea di un condominio minimo?

Un condominio minimo e un condominio piccolo devono seguire le norme del codice civile così come succede con il condominio, quindi anche per quanto riguarda la convocazione dell’assemblea, le delibere, le maggioranze.

Le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione delle parti comuni quindi dovranno essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea condominiale. Per quanto riguarda l’assemblea condominiale valgono le stesse regole del condominio circa la maggioranza necessaria per ogni delibera. Viene da sé che in un condominio minimo con soli 2 proprietari, laddove il codice civile prescrive la regola della maggioranza per le delibere assembleari sarà indispensabile raggiungere l’unanimità.

Lo ha confermato la Corte di Cassazione (sent. n. 5329/2017) chiarendo che con decisione unanime, si intende una decisione frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione (essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all’unanimità).

In caso di stallo, ovvero qualora non si riesca a raggiungere l’unanimità, sarà necessario fare ricorso al giudice. L’art. 1105 del codice civile, infatti, stabilisce che “se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria” che provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Convocazione dell’assemblea in un condominio minimo o piccolo

L’assemblea condominiale in un condominio piccolo o minimo funziona esattamente come qualsiasi assemblea condominiale. La convocazione deve essere inviata per lettera raccomandata o a mano e deve contenere l’ordine del giorno e anticipare di almeno 5 giorni l’assemblea che convoca.

Nel caso di un condominio piccolo o minimo però, in assenza di amministratore, la convocazione dell’assemblea spetterà al referente condominiale, la cui figura vedremo insieme in seguito.

Le delibere assembleari e i quorum

L’approvazione di un regolamento condominiale, infatti, è obbligatoria solo nei condomini con più di 10 proprietari (art. 1138 c.c.).

In un piccolo condominio, in assenza di amministratore e di un regolamento cui fare riferimento, insorgano problemi circa le maggioranze necessarie. Le tabelle millesimali obbligatorie nei condomini e allegate al regolamento non sono infatti obbligatorie nei condomini piccoli o minimi. I quorum per la delibera assembleare però seguono la stessa disciplina dei condomini regolari disciplinata nel codice civile. Quindi è bene che anche un piccolo condominio approvi in assemblea le tabelle millesimali per suddividere le spese ordinarie o straordinarie, che di volta in volta si rendano necessarie.

Condominio minimo e detrazioni fiscali

L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare 7/E del 27 aprile 2018, ha fornito chiarimenti in ordine alla fruizione delle detrazioni fiscali in caso di ristrutturazioni in un condominio minimo.

Per beneficiare della detrazione per i lavori eseguiti sulle parti comuni  non è più necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto.

Ciò a condizione che non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste Italiane SPA, dell’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento.

In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi realizzati su parti comuni di un condominio minimo per la quota di spettanza, potranno provvedere in un secondo momento alla richiesta del codice fiscale del condominio.

Codice fiscale del condominio

Il piccolo condominio deve chiedere il codice fiscale e chiedere anche la variazione in caso di cambio dati (quindi soprattutto quando cambia la persona di riferimento dell’edificio). In caso di mancata attribuzione o variazione si applicano le sanzioni previste D.P.R. 605/1973 (articolo 13) e quindi una multa da 100 a 200 euro circa.

Se nel condominio vengono effettuati lavori per i quali è prevista la detrazione fiscale, ogni condomino può usufruirne, purché l’edificio:

  • possegga un codice fiscale;
  • a tale codice fiscale siano intestate tutte le fatture delle ditte che hanno fatto i lavori.

Anche quando si allaccia l’energia elettrica o l’acqua occorre fornire il codice fiscale del condominio.

Come ottenere il codice fiscale del condominio?

Uno qualsiasi dei condòmini deve fungere da referente e da rappresentante. I condomini riuniti in assemblea possono scegliere il referente tra uno dei condòmini. Egli si occuperà della gestione dell’edificio e della richiesta di attribuzione del codice fiscale. La richiesta di attribuzione del codice fiscale deve essere presentata presso l’Agenzia delle Entrate, attraverso il modello AA5/6.

Come ottenere la detrazione fiscale se il condominio non possiede il codice fiscale?

Se il proprietario di un appartamento del condominio senza codice fiscale, effettua l’apposito bonifico e indica in esso il suo codice fiscale personale, non avendone uno il condominio può comunque ottenere la detrazione fiscale. Come?

L’Agenzia delle Entrate, ha risposto a un interpello con la risoluzione 27 agosto 2015, n. 74/E disponendo che per accedere comunque alla detrazione occorre:

  • richiedere all’Agenzia delle Entrate il codice fiscale al condominio (modello AA5/6);
    pagare la sanzione prevista per omesso codice fiscale, pari a 103,29. La sanzione va pagata con modello F24 indicando il codice 8912;
  • inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione in carta libera indicante per ogni condomino: Dati e codice fiscale; Dati catastali degli appartamenti; Dati dei bonifici; La richiesta del condominio di essere considerato come il soggetto che ha fatto il lavori;
  • inviare la conferma che le fatture emesse dalle imprese effettuanti i lavori, sono da riferirsi al condominio e non ai singoli condomini.

In questo modo ogni singolo condomino potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali e quindi indicarle nel modello 730 (o Unico).

Apertura conto corrente

Non è obbligatorio aprire un conto corrente a nome del condominio minimo. Però per una migliore gestione un proprietario può aprirne uno suo personale e in esso far confluire il denaro necessario alla gestione dell’edificio. Di solito lo apre il condomino rappresentante scelto in assemblea.

Il condominio resta comunque un sostituto di imposta e quindi deve versare la ritenuta d’acconto per i lavoratori o professionisti che eseguono lavori e dovrà presentare il Modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.

Referente del condominio

Nei condomini c.d. minimi così come in quelli piccoli è sempre consigliabile, quindi, individuare un condomino che svolga la funzione di referente. Egli si occuperà di richiedere il codice fiscale del condominio, aprire un eventuale conto corrente del condominio, della rendicontazione delle spese e della riscossione delle quote condominiali, del pagamento delle bollette, della gestione della pulizia delle parti comuni. Si occuperà anche del versamento delle ritenute d’acconto in qualità di sostituto d’imposta e di tutti gli altri adempimenti fiscali previsti dalla legge.

In mancanza di una figura di riferimento, occorrerebbe convocare l’assemblea e assumere singole delibere di volta in volta, anche per incombenze ordinarie come queste appena citate.

L’informativa da affiggere all’ingresso

I condomini sono obbligati ad affiggere all’ingresso dell’edificio un’informativa con i recapiti di almeno un soggetto di riferimento tra i vari proprietari, per renderli noti ai terzi. Questa previsione, contenuta nell’art.1129 c.c., introduce espressamente la figura del condomino che svolga “funzioni analoghe” a quelle dell’amministratore.

Obblighi del condominio minimo e piccolo

Ricapitolando anche il condominio minimo e il condominio piccolo, come tutti i condominii, non può sottrarsi a determinati obblighi ed adempimenti fiscali. Il condominio minimo è obbligato a:

  • avere un codice fiscale identificativo;
  • versare le ritenute d’acconto se durante l’anno ci sono dei collaboratori prestano lavoro;
  • presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.

Non essendo obbligatorio l’amministratore, però vengono meno tutti gli adempimenti legati alla sua persona.

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