Quali sono gli organi del condominio? In questa guida facciamo chiarezza e scopriamo tutti i dettagli su poteri e nomine degli organi del condominio: amministratore, assemblea e, dove previsto, il consiglio quale organo facoltativo del condominio. Scopriamo anche il funzionamento dei vari organi del condominio, cosa sono e quali leggi e normative li disciplinano.

Gli organi del condominio

Il condominio è dotato di determinati organi del condominio che consentono lo svolgimento delle funzioni del condominio e la sua gestione. L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio, esecutore delle deliberazioni adottate dall’assemblea condominiale. Può essere una persona fisica, quanto giuridica. Viene nominato dall’assemblea con una maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell’edificio).

L’assemblea è l’organo deliberante del condominio che adotta decisioni collegiali, con immediati riflessi all’esterno. L’assemblea è organo naturale (definito dalla dottrina anche “supremo”), strutturale e permanente del condominio.

Il consiglio di condominio è tra gli organi del condominio l’unico organo facoltativo, con funzioni consultive e di controllo, che, ai sensi dell’art. 1130-bis c.c., può essere nominato negli edifici con almeno 12 unità immobiliari.

Qui di seguito vediamo nel dettaglio quali sono il ruolo, i poteri attribuiti dalla legge ai singoli organi e come funziona la nomina.

Organi del condominio: l’amministratore

L’amministratore, come dicevamo più su, è l’organo del condominio esecutivo. I suoi poteri-doveri sono fissati nell’art. 1130 c.c.
Il legislatore lo raffigura come un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con applicazione delle disposizioni legislative sul mandato.

Chi può essere nominato?

Prima della riforma del 2012, entrata in vigore nel 2013, potevano svolgere la professione di amministratore di condominio tutti coloro i quali avessero la capacità d’agire, senza necessità di qualifiche particolari.

Oggi l’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca espressamente una serie di requisiti indispensabili ai fini dell’esercizio dell’attività di amministratore. Tra i più rilevanti, il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di (almeno) un diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale. La legge prevede altresì che possano esercitare questa attività anche le società, sempre nel rispetto dei canoni elencati.

A partire dal 9 ottobre 2014 in forza del decreto ministeriale n. 140/2014 gli amministratori di condominio sono inoltre obbligati a seguire corsi per la formazione continua.

La nomina dell’amministratore

La nomina dell’amministratore è obbligatoria in tutti i condomini in cui sono presenti più di 8 condomini. In tutti gli altri casi i condomini possono provvedere autonomamente alla gestione condominiale.

L’art. 1129 c.c. riformato recita infatti che “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.”

L’art. 1136, quarto comma, c.c. ci dice che per la nomina dell’amministratore sono necessari i quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo. Vale a dire la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell’edificio). I millesimi sono stabiliti dalla tabelle millimesimali che stabiliscono una quota in millesimi ad ogni singola unità abitativa.

Nei casi in cui il regolamento di condominio non presenta allegate le tabelle millesimali, si ricorre all’Autorità Giudiziaria o in alternativa cercando di risolvere la questione in assemblea. Ad ogni singolo condomino viene attribuita una quota. In questo caso la nomina dell’amministratore deve ritenersi valida con la maggioranza dei condomini che rappresenti la maggioranza delle quote.

Invalidazione della nomina dell’amministratore

L’ammontare del compenso dell’amministratore non è fissato per legge. Qualora però l’amministratore non specifichi in maniera analitica l’importo dovutogli quando accetta la nomina o al momento del suo rinnovo, la nomina è da considerarsi nulla.

La nuova formulazione dell’articolo 1129 contempla che l’assemblea possa subordinare la nomina dell’amministratore alla stipula di una polizza assicurativa per la responsabilità civile. Essa è intesa a copertura degli eventuali danni che la sua azione potrebbe provocare. Il massimale previsto in polizza e le tipologie di danno coperte devono essere periodicamente aggiornate, anche in considerazione degli interventi di manutenzione straordinaria e di nuove opere che l’amministratore potrebbe intraprendere.

Quanto dura la carica dell’amministratore?

Una volta nominato, l’amministratore dura in carica per un anno ed aggiunge testualmente la legge che tale termine “si intende rinnovato per eguale durata”. Al termine del mandato può essere riconfermato o è possibile nominare un nuovo amministratore.

La Cass. 3797-78; 71-80 ecc., ritiene che “non solo in caso di nomina o revoca dell’amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all’art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali” (così Cass. n. 4269 del 1994).

La revoca dell’amministratore

La revoca dell’amministratore è possibile sempre, anche a prescindere da un particolare motivo, laddove l’assemblea si esprima in questo senso con la medesima maggioranza prevista per la nomina. In caso di gravi irregolarità, invece, il potere di rivolgersi al giudice per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore spetta anche al singolo condomino autonomamente.

L’art. 1129 c.c. recita “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio“.

Le ipotesi di revoca giudiziale sono completate, nei loro profili applicativi, dall’art. 64 disp. att. del codice civile: “Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione”.

Obblighi dell’amministratore alle fine dell’incarico

Al momento della cessazione del suo incarico, infine, egli deve consegnare tutta la documentazione afferente al condominio e ai singoli condomini che sia in suo possesso. Non è inoltre dispensato dall’eseguire le attività urgenti necessarie per evitare pregiudizi agli interessi comuni, peraltro senza che ciò dia diritto ad ulteriori compensi.

I doveri dell’amministratore di condominio

I doveri dell’amministratore di condominio si intendono per tutta la durata del suo mandato.

All’atto di accettazione dell’incarico egli deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo ove saranno custoditi i registri del condominio e i giorni e gli orari in cui gli stessi a richiesta saranno consultabili e rilasciabili in copia e deve affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune l’indicazione delle sue generalità, del suo domicilio e dei suoi recapiti, anche telefonici.

Nel corso dello svolgimento del mandato ha dei precisi doveri nei confronti dell’assemblea: eseguire le deliberazioni dell’assemblea, garantire che il regolamento del condominio venga rispettato, convocarla almeno annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale. In particolare, il rendiconto della gestione va redatto ogni anno e approvato entro centottanta giorni dall’assemblea.

Esegue gli adempimenti fiscali, riscuotere i contributi, eroga le spese che si rendano necessarie per l’esercizio dei servizi comuni e la manutenzione delle parti comuni e compie gli atti conservativi di queste ultime.

In ogni momento è tenuto a fornire l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, così come quelle erogate per conto del condominio, devono essere fatte transitare dall’amministratore su uno specifico conto corrente intestato al condominio.

L’organo di gestione condominiale deve inoltre agire per la riscossione forzata verso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è compreso il credito esigibile, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea.

I registri del condominio

L’amministratore ha il dovere di curare la tenuta di una serie di registri: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità. Ovviamente deve anche conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione condominiale, sia inerente al rapporto con i condomini che relativa allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.

Organi del condominio: l’assemblea condominiale

L’assemblea dei condomini è un organo del condominio che provvede:

1) alla conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”.

Le deliberazioni assembleari sono obbligatorie per tutti i condomini, quindi anche per assenti e dissenzienti, fatte salve le possibilità di ricorso all’Autorità Giudiziaria.

L’assemblea può autorizzare “l’amministratore a partecipare e a collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promosse dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato”.

Si tratta di un’elencazione meramente esemplificativa che, come dice il primo comma dell’art. 1135 c.c., è integrata dal contenuto degli articoli precedenti. Il riferimento è alle innovazioni, alla rappresentanza processuale, ecc.

La convocazione dell’assemblea

La convocazione dell’assemblea condominiale è regolata da determinate norme. L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del c.c. dice che:” L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art.1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.

In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria, può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione. Deve essere inviato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. Pena la nullità della convocazione, deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, infatti la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

Assemblea ordinaria e assemblea straordinaria

Esistono due tipi di assemblea: quella ordinaria e quella straordinaria. La convocazione della prima è obbligatoria per legge e deve essere fatta ogni anno (per l’attività prevista dall’art. 1135 primo comma c.c.) e indetta dall’amministratore, pena il ricorso all’Attività Giudiziaria per la sua revoca, se non viene indetta per due anni solari di seguito. L’assemblea straordinaria invece può essere convocata a discrezione dall’amministratore ogni qual volta ce ne sia la necessità.

Generalmente è l’amministratore a convocare l’assemblea straordinaria, anche su impulso dei condomini. Almeno due condomini possono richiederla purché rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Trascorsi dieci giorni dalla presentazione della richiesta, se non viene convocata dall’amministratore, essi possono provvedere ad autoconvocarla.

Prima e seconda convocazione dell’assemblea: differenze

La legge prevede la possibilità di due distinte convocazioni della stessa riunione dell’assemblea condominiale. Infatti è possibile prevedere una seconda convocazione che cada entro 10 giorni dalla prima, relativa alla medesima deliberazione. L’art. 1136 c.c. dice che:

“L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”.

Sono quindi valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.

Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Un esempio concreto

Facciamo un esempio: in un condominio con 12 partecipanti, affinché l’assemblea di prima convocazione possa ritenersi valida devono essere presenti 8 condomini su 12 che rappresentino almeno 666,6 millesimi. In questa convocazione per l’approvazione del rendiconto servirà una maggioranza di 500 millesimi e 5 partecipanti.

In seconda convocazione non è richiesta una maggioranza ad hoc (come per il rendiconto) basta la presenza di 4 condomini su 12 e di 333,3 millesimi. Si capisce che la differenza non è da poco e perché oramai è prassi che la seconda convocazione sia quella in cui si svolge sempre l’assemblea.

Maggioranza per le deliberazioni dell’assemblea

A seconda dunque della discussione e in relazione ad ogni singolo punto all’attenzione dell’assemblea spetterà al presidente dell’assemblea verificare se è rispettato il quorum stabilito dalla legge. Esso infatti varia a seconda del tema della deliberazione.

Alcune sentenze richiedono che in relazione ad ogni singolo punto all’ o.d.g. sul quale si sia votato debbano essere ben chiari i nominativi dei condomini e i millesimi di riferimento. Ciò per una verifica immediata della validità della votazione (Cass. n.10329 del 1998).

Naturalmente una volta costituita l’assemblea e riportati i nominativi dei condomini ed i millesimi di riferimento ai fini della validità della costituzione, non sarà necessario ripeterli per ogni singola votazione presa all’unanimità dei presenti.

Organi del condominio: il consiglio di condominio

Come detto più su il consiglio di condominio è l’unico tra gli organi del condominio ad essere facoltativo. Di esso possono dotarsi i condomini con un numero di unità immobiliari superiore a 12.

Il consiglio è dunque un organo del condominio che ha funzioni consultive e di controllo (l. n. 220/2012, secondo comma dell’art. 1130-bis c.c.).

Molto spesso l’istituzione di tale organo collegiale risponde alla necessità di dare un supporto all’amministratore nello svolgimento del proprio mandato. Lo coadiuva e funge da punto di raccordo tra lo stesso e i singoli condomini. Fa da filtro alle singole esigenze, proposte o lamentele.

Svolge anche una funzione consultiva e di stimolo in favore dell’assemblea, per il tramite di propri pareri. Controlla inoltre che la gestione condominiale e il relativo operato dell’amministratore vengano effettuati nel pieno interesse della collettività.

I compiti del Consiglio possono includere anche la richiesta di convocazione dell’assemblea per approfondire eventuali questioni non esaminate o emerse successivamente, il tutto nell’esclusivo interesse dell’intero condominio.

Organi del condominio: la nomina del consiglio di condominio

Il quorum richiesto per l’istituzione del Consiglio e dei singoli consiglieri si svolge in deliberazione. Essa deve essere adottata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Il numero dei componenti del consiglio è stabilito dall’assemblea e secondo l’espresso dettato legislativo, non può essere inferiore a 3.

Il regolamento del condominio deve contenere la disciplina relativa al Consiglio dei condomini, poteri e ruoli, compresa la durata in carica. In nessun caso però i poteri dell’assemblea condominiale potranno essere derogati al consiglio o ad un altro organo del condominio.

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