Cos’è il supercondominio? Come si costituisce? Costituire il supoercondominio è obbligatorio? E quando? In questa guida scopriamo tutto sul supercondominio e sul suo funzionamento, compreso il regolamento, lo scioglimento e gli organi per il suo funzionamento.

Supercondominio: cos’è?

Il codice civile non definisce il “supercondominio”, ma la sua esistenza giuridica è implicitamente prevista dall’art. 1117 bis c.c.: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.”

Il supercondominio si caratterizza quindi da un complesso edilizio composto da diversi corpi di fabbrica, più o meno dotati di
autonomia strutturale, ma caratterizzati dalla presenza di una serie di opere e servizi comuni a tutto il complesso edilizio. Per esempio possono esserci impianti di riscaldamento comuni, di condizionamento, parcheggi, strade e vialetti di accesso in comune a più edifici.

Il supercondominio è quindi un insieme di condominii con alcuni beni e servizi comuni.

In linea di massima, al supercondominio si  applicano per estensione ed integrazione analogica tutti i principi e le disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio.

La definizione di supercondominio secondo la Cassazione

La Cassazione civile, con sentenza 19939/2012, ha definito il supercondominio:

  •  la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si è detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ.;
  • al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione.”

Quando si costituisce il supercondominio?

La costituzione del supercondominio viene di solito prevista nel regolamento predisposto dall’originario costruttore del
complesso edilizio. Viene richiamato nei singoli atti di compravendita stipulati con tutti gli acquirenti e futuri condomini.
Anche l’assemblea può provvedere alla costituzione del supercondominio, in un secondo momento. La delibera è valida se assunta almeno con la metà del valore millesimale dell’intero complesso e la maggioranza dei presenti. La validità della delibera è annullata nel caso in cui impomga ai condomini particolari vincoli limitativi dei loro diritti sulle proprietà individuali o sull’uso delle parti comuni.

Il supercondominio è obbligatorio?

Il supercondominio non è obbligatorio. È lasciato alla volontà delle parti infatti decidere se, in presenza di più edifici costituenti un unico complesso, dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure costituire autonomi condominii per ogni singolo edificio a cui affiancare un supercondominio per la gestione delle proprietà e dei servizi comuni.

La legge, ai sensi degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., consente infatti che i beni comuni restino soggetti alla
disciplina del condominio pur riferendosi a edifici strutturalmente autonomi costituenti distinti condominii. Le più recenti
pronunce della Corte di Cassazione hanno affermato che al supercondominio va applicata la disciplina del condominio
negli edifici (Cass. Civ. n. 3102/93; Cass. Civ. n. 9355/00; Cass. Civ. n. 8066/05).

Il regolamento del supercondominio

Per il regolamento del supercondominio valgono gli stessi principi che governano il regolamento condominiale.
Il regolamento del supercondominio è di solito predisposto dal costruttore originario insieme a quello dei singoli condomini. In alternativa il regolamento del supercondominio viene deliberato in seguito allo scioglimento del condominio e alla costituzione dei singoli condomini e del supercondominio.

Il regolamento del supercondominio disciplina l’utilizzo dei serivizi e beni comuni quali per esempio servizio di portineria, di riscaldamento, utilizzo degli spazi comuni, dei parcheggi (leggi anche: posto auto in condominio).

Organi del supercondominio

Come il condominio anche il supercondominio è dotato di alcuni organi con ruoli specifici e stabiliti dalla legge e utili al funzionamento del supercondominio.

L’assemblea del supercondominio è costituita dall’insieme dei condomini ed è l’organo sovrano di questa organizzazione. All’assemblea di supercondominio spettano gli stessi compiti dell’assemblea condominiale e non può in nessun caso essere sostituita dalla riunione degli amministratori dei singoli condomini, salvo specifica delega a loro conferita da parte di ciascun condomino.

La Suprema Corte è intervenuta infatti sul tema, affermando che ciascun condomino è titolare del diritto di partecipare all’assemblea supercondominiale (Cass. Civ. n. 7894/94; Cass. Civ. n. 5333/97).

L’art. 67 disp. att. c.c. prevede che, quando i proprietari sono più di sessanta, ciascun condominio deve nominare il proprio rappresentante. Egli parteciperà all’assemblea per votare la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore.

L’amministratore del supercondominio è l’organo esecutore delle delibere dell’assemblea. La sua presenza è obbligatoria. Secondo l’art. 1129 c.c., è infatti obbligatoria per tutti i supercondomini la nomina di un amministratore al quale vengano attribuiti tutti i poteri inerenti alla gestione dei beni del supercondominio.

Nulla vieta che la nomina ricada su uno degli amministratori dei singoli fabbricati oppure che sia lo stesso regolamento a prevedere tra loro una turnazione annuale.

Scioglimento del supercondominio e del condominio

Nel caso in cui l’organizzazione supercondominiale diventi superflua è possibile procedere al suo scioglimento lasciando i beni in comune nella diretta amministrazione dei singoli condomini. Lo scioglimento, nel caso in cui comporti oneri ai condomini per la risistemazione del bene in comune tra i vari edifici, non può in nessun caso essere imposto dall’autorità giudiziaria. In questo caso solo l’assemblea può disporre lo scioglimento.

Quindi, se ricorrono le condizioni di divisibilità in autonomi edifici, può essere deliberato dall’assemblea lo scioglimento con la maggioranza ex art. 1136 co. 2 c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Se non viene raggiunta la maggioranza prescritta e però sussistono i presupposti di fatto, un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio che chiede la separazione può ricorrere all’autorità giudiziaria perché disponga lo scioglimento.

Nel caso in cui la divisione non è possibile senza modificare lo stato delle cose e occorrono opere per la sistemazione dei locali o delle dipendenze tra i condomini la maggioranza richiesta è quella prescritta dall’art. 1136 co. 5 c.c. per le delibere aventi ad oggetto le innovazioni. Ovvero di un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

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