L’assemblea condominiale è l’organo del condominio deliberante. L’assise adotta decisioni collegiali, con immediati riflessi all’esterno. L’assemblea è organo naturale (definito dalla dottrina anche “supremo”), strutturale e permanente del condominio.

In questa guida scopriamo tutto su assemblea condominio convocazione, sulle delibere di condominio assemblea ordinaria e straordinaria. Inoltre le informazioni riguardano i quorum delibere condominiali e maggioranze assemblea condominio necessarie per la validità delibere condominiali. Scopriamo anche come funziona l’assemblea telematica e le regole assemblea condominiale, a partire dall’emergenza Covid.

Assemblea condominiale: che cosa fa?

L’assemblea dei condomini è un organo del condominio con determinati poteri e doveri che non possono essere delegati ad altri organi, come ad esempio all’organo facoltativo del consiglio condominiale. Quest’ultimo infatti ha poteri di controllo e di consiglio all’operato dell’amministratore e non può in nessun caso prendere in carico i compiti dell’assemblea. Vediamo quali sono.

L’assemblea condominiale provvede:

1) alla conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini (approfondisci su Ripartizione delle spese condominiali);

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

L’assemblea può autorizzare “l’amministratore a partecipare e a collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promosse dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato”.

Le delibere dell’assemblea condominiale

L’attività dell’assemblea viene fotografata in un documento chiamato verbale e le decisioni che essa prende sono dette deliberazioni. Come vedremo oltre, le deliberazioni assembleari sono obbligatorie per tutti i condomini, quindi anche per assenti e dissenzienti, fatte salve le possibilità di ricorso all’Autorità Giudiziaria.

La convocazione dell’assemblea condominiale

Come convocare assemblea condominiale? La convocazione dell’assemblea condominiale è regolata da determinate norme. L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del c.c. dice che:” L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art.1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario. Può essere fatta richiesta di riunione straordinaria condominio anche da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente per condominio convocazione assemblea”.

Inoltre, se l’amministratore non convoca assemblea o in mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto assemblea straordinaria di condominio, può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

Esistono regole specifiche per la convocazione assemblea condominiale ordinaria. Se la convocazione di assemblea omette alcune informazioni o non rispetta i tempi prescritti dalla legge risulta annullabile. Questo ai sensi dell’articolo 1137 del codice, su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

L’avviso di assemblea condominiale convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve dunque essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione. Deve essere inviato a mezzo di posta raccomandata, o in alternativa posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. Deve inoltre contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione condominiale.

L’assemblea condominiale seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima convocazione assemblea condominiale.

Assemblea condominiale ordinaria e straordinaria

Esistono due tipi di assemblea: l’assemblea ordinaria condominio e l’assemblea condominio straordinaria. La convocazione della prima è obbligatoria per legge e deve essere fatta ogni anno (per l’attività prevista dall’art. 1135 primo comma c.c.) e indetta dall’amministratore, pena il ricorso all’Attività Giudiziaria per la sua revoca, se non viene indetta per due anni solari di seguito.

Convocazione assemblea condominiale straordinaria

Nel condominio assemblea straordinaria invece può essere convocata a discrezione dall’amministratore ogni qual volta ce ne sia la necessità.

Generalmente è l’amministratore a convocare l’assemblea straordinaria condominio, anche su impulso dei condomini. Almeno due condomini possono richiedere l’assemblea condominiale straordinaria purché rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Per quanto riguarda convocazione straordinaria assemblea condominiale, raggiunto quorum assemblea di  condominio straordinaria e trascorsi dieci giorni dalla presentazione della richiesta assemblea straordinaria, se non viene convocata dall’amministratore, essi possono provvedere ad autoconvocarla.

Prima e seconda convocazione assemblea condominiale

La legge prevede la possibilità di due distinte convocazioni assemblee condominiali. Infatti è possibile prevedere una seconda convocazione che cada entro 10 giorni dalla prima, relativa alla medesima deliberazione. L’art. 1136 c.c. dice che:

“L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Per quanto riguarda le assemblee di condominio in prima convocazione sono quindi valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Lo stesso principio per le maggioranze assemblea straordinaria condominiale.

Se l’assemblea prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale assemblea condominio, quella in seconda convocazione riunione condominiale delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.

Convocazione assemblea di condominio maggioranze

Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti assemblea condominiale  maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. Si tratta delle deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore. Ci sono poi le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità.

In seconda convocazione assemblea condominio invece non è richiesta una maggioranza ad hoc (come per il rendiconto in assemblea ordinaria) basta la presenza di 4 condomini su 12 e di 333,3 millesimi. Si capisce che la differenza non è da poco e perché oramai è prassi che la seconda convocazione sia quella in cui si svolge sempre l’assemblea.

Maggioranza assemblea condominiale per le deliberazioni

A seconda dunque della discussione e in relazione ad ogni singolo punto all’attenzione dell’assemblea spetterà al presidente assemblea condominiale verificare se è rispettato il quorum specifico stabilito dalla legge. Esso infatti varia a seconda del tema della deliberazione.

Alcune sentenze richiedono che in relazione ad ogni singolo punto all’ o.d.g. sul quale si sia votato debbano essere ben chiari i nominativi dei condomini e i millesimi di riferimento. Ciò per una verifica immediata della validità della votazione (Cass. n.10329 del 1998).

Una volta costituita l’assemblea ordinaria condominio e riportati i nominativi dei condomini ed i millesimi di riferimento ai fini della validità della costituzione, non sarà necessario ripeterli per ogni singola votazione condominiale presa all’unanimità dei presenti.

Le assemblee condominiali telematiche

Nel corso del 2020, in seguito all’emergenza Covid-19, sono state varate una serie di riforme che hanno normato le assemblee condominiali in videoconferenza. La possibilità di svolgere l’assemblea condominiale in via telematica non è subordinata al regolamento condominiale. Dunque, anche se il regolamento non lo prevede, è possibile svolgere l’assemblea in videoconferenza.

In base al testo introdotto dal d.l. n. 104/2020 era richiesto il consenso di tutti i condomini. A seguito delle successive modifiche modifiche apportate dal d.l. n. 125/2020, oggi è sufficiente il consenso della maggioranza perché l’assemblea si svolga in via telematica. Nel calcolo della maggioranza non sono presi in considerazione i millesimi.

Il consenso del singolo condomino deve essere comunicato all’amministratore in forma scritta, preferibilmente a mezzo raccomandata.

Convocazione dell’assemblea telematica

L’avviso di convocazione di un’assemblea telematica va comunicato negli stessi termini prescritti per l’assemblea in presenza. Perciò l’avviso di convocazione assemblea condominiale va inviato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza a mezzo posta raccomandata, p.e.c., fax o consegna a mano. Essa deve contenere l’indicazione:

  • dell’ordine del giorno;
  • della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione di condominio;
  • dell’orario di inizio programmato.

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