L’infrazione delle regole del regolamento di condominio può essere punita da una sanzione pecuniaria, che non può superare gli 800 euro: la multa condominiale. In questa guida scopriamo tutto sulla multa condominiale e su come viene irrogata. Può imporla l’amministratore del condominio o è necessaria la delibera dell’assemblea? A quanto può ammontare? Dove finiscono i soldi delle multe condominiali?

Multa condominiale

Per capire cos’è e come funziona la multa condominiale andiamo a vedere come è definita dal codice civile. Ai sensi dell’art 70 disp. Att. al codice civile “Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice.”

Prima dell’entrata in vigore della legge del 2012 che ha riformato il condominio, la multa condominiale aveva un tetto massimo molto più basso (Legge 11 dicembre 2012 n° 220).

Guardando con attenzione alla norma ci accorgiamo che il legislatore usa il verbo “può”, riferito all’irrogazione della multa. Questo lascia intendere che non è sufficiente la semplice violazione del regolamento per irrogare una sanzione pecuniaria, ma è indispensabile una delibera assembleare. La multa non viene irrogata da un pubblico potere ma da privati. Si tratterebbe di uno dei rari casi di sanzione pecuniaria tra privati.

Multa condominiale: cos’è?

Ricapitolando quindi la multa condominiale è una sanzione pecuniaria che regola il rapporto tra privati. Si tratta di una sanzione privata ad applicazione diretta (non è necessaria per la sua applicazione di un provvedimento giudiziale). Viene usata come strumento di dissuasione dalla tenuta di comportamenti scorretti. Non può superare le 200 euro e può arrivare a 800 euro in caso di recidiva. La sua irrogazione segue una delibera dell’assemblea per cui è prevista una specifica maggioranza, come vedremo qui di seguito.

La delibera dell’assemblea condominiale

La violazione del regolamento condominiale da parte di un condomino deve essere accertata e debitamente provata attraverso qualunque mezzo consentito dalla Legge. Una volta accertata l’assemblea può deliberare l’applicazione della sanzione pecuniaria, ovvero la multa.

Il regolamento deve contemplare la multa volta a sanzionare un’eventuale violazione e la norma violata deve essere entrata in vigore prima della violazione. L’art. 1136 c.c. al primo comma recita che “L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”. Per la delibera, condizione di validità è che sia approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

L’amministratore può irrogare la multa condominiale?

Nell’art. 72 disp. att. c.c. si legge che “I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69”. Nell’elenco manca l’indicazione dell’art. 70 disp. att. c.c., che disciplina la sanzione pecuniaria. Nulla vieta dunque che un organo diverso dall’assemblea possa irrogare la multa. Ricapitolando, infatti, nel disposto dell’art. 70 si legge che è l’assemblea a deliberare le sanzioni, ma l’art. 72 disp. att. c.c. non esclude che questa norma possa essere derogata.

Per questo motivo la multa condominiale, lì dove il regolamento lo preveda espressamente, può essere irrogata anche direttamente dall’amministratore condominiale.

Si può impugnare una multa condominiale?

Come tutte le delibere assembleari anche quella che dispone l’irrogazione di una multa può essere impugnata dinanzi l’Autorità Giudiziaria competente per materia e per luogo. L’art. 1137 c.c. dispone al riguardo che:

“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.

Le dispute in materia condominiale, e quindi anche le delibere, rientrano nei casi in cui il tentativo di mediazione precontenziosa è obbligatorio. Quindi è necessario, prima della domanda giudiziale, l’esperimento del tentativo di mediazione precontenziosa davanti ad uno degli organismi autorizzati dal Ministero.

Dove finiscono i soldi della multa condominiale?

L’art. 70 disp. att. c.c., già citato all’inizio di questa guida, non lascia dubbi sulla destinazione dei soldi riscossi attraverso sanzioni pecuniarie in condominio. La somma riscossa, infatti, è devoluta al fondo per le spese ordinarie di cui dispone l’amministratore.

Cosa succede se il condomino trasgressore non paga la multa?

Il rimedio per il recupero delle somme scaturenti dall’irrogazione della multa condominiale è quello tradizionale per il recupero dei crediti davanti all’Autorità Giudiziaria competente.

Leggiamo infatti nel disposto dell’art. 63 disp. att. c.c. che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

Multe condominiali

Ogni condominio ha un suo specifico regolamento condominiale che prevede norme specifiche, che possono variare da un condominio all’altro. A seconda delle norme presenti nel regolamento possono essere possibili violazioni diverse e diverse multe per punire la violazione.

Un caso particolarmente interessante è quello del conferimento dei rifiuti. Se il regolamento condominiale prevede una serie di disposizioni circa il conferimento dei rifiuti ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c. al condomino trasgressore potrà essere irrogata la multa (oltre a quella che, ai sensi di Legge, viene comunque irrogata dalla Polizia Municipale).

Altre circostanze comuni sono il mancato rispetto delle ore di quiete e di riposo (diffondendo rumori molesti), il mancato rispetto delle regole pertinenti il parcheggio (il cosiddetto “parcheggio selvaggio”) oppure l’emissione di odori molesti.

L’irrogazione di una sanzione pecuniaria per violazione del regolamento di condominio, la così detta multa condominiale, è argomento che sovente forma oggetto di discussione tanto nelle assemblee condominiali, quanto in rete: si predano ad esempio le tante discussioni sul tema presenti nel nostro forum.

Quando la multa condominiale è valida?

Ricapitolando citiamo le 3 condizioni per la validità di una multa condominiale:

a) la sanzione può essere irrogata solamente se la norma violata è già esistente nel regolamento al momento della violazione;

b) è consigliabile inserire la previsione della sanzione nel regolamento condominiale e non semplicemente deliberarla in assemblea;

c) trattandosi di questione riguardante il regolamento, per l’approvazione della norma contenente la previsione della sanzione, è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimale dell’edificio, ossia il quorum deliberativo necessario per approvare/revisionare il regolamento condominiale.

Procedure di accertazione della violazione

Per l’applicazione della sanzione da parte dell’assemblea è necessario qualche particolare documento o è sufficiente una “testimonianza” da parte di uno o più condomini o di un estraneo?

Abbiamo visto che l’irrogazione della sanzione è di competenza dell’assemblea, ma non sono chiare le modalità di accertamento della violazione. Sappiamo solo che l’accertamento della violazione avviene fuori dalle aule di giustizia.

Per evitare contestazioni in merito alla nullità della delibera (per violazione del diritto dei singoli condòmini) o di annullabilità per eventuali eccessi di potere è bene e consigliato seguire delle semplice norme. L’accertamento fondato su elementi documentali, deve far parte del verbale d’irrogazione della sanzione in modo tale da poter sempre dimostrare la violazione.

A qiesto proposito è utile inserire nel regolamento una procedura di accertamento chiara e precisa.

Regolamento condominiale: cos’è?

Il legislatore non ha fornito una definizione univoca di regolamento del condominio, né la riforma del condominio ha provveduto ad apportare contributi specifici in materia.

Secondo la giurisprudenza, “il regolamento di condominio, quali che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività , su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini” (Cass. n. 12342/1995).

Quando è obbligatorio?

Il regolamento condominiale è obbligatorio nei condomini che superano i 10 condomini. Infatti il primo comma dell’articolo 1138 dice che “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.

L’orientamento maggiore ritiene che nel conteggio del numero si debba fare riferimento al numero dei partecipanti al condominio piuttosto che al numero delle unità abitative.

Il rispetto del regolamento condominiale

II regolamento condominiale, una volta approvato, ha effetto per tutti i partecipanti, nonché per gli eredi e gli aventi causa, salvo impugnazione ad opera dei dissenzienti davanti all’autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti tale termine decorre dal giorno in cui la deliberazione è stata loro comunicata.

Se sono proposte più impugnazioni per il medesimo regolamento, l’autorità giudiziaria decide con un’unica sentenza.

È compito dell’amministratore, secondo l’art. 1130 c.c., novellato dalla l. n. 220/2012, punto 1, curare l’osservanza del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale lo stesso va allegato.

Ogni condomino può esigere che l’amministratore intervenga per reprimere le eventuali violazioni.

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