L’amministratore di condominio è obbligatorio in tutti i condomini in cui sono presenti almeno 8 condomini. In questa guida scopriamo come e quando avviene la revoca dell’amministratore di condominio e come revocarlo. Rivediamo anche chi è l’amministratore di condominio e quali sono i suoi ruoli e i suoi doveri all’interno del condominio e del supercondominio.

Revoca dell’amministratore di condominio

L’estinzione del rapporto amministratore/condominio avviene attraverso la revoca dell’amministratore, disciplinata dall’art. 1129 c.c.

Il codice civile all’articolo 1129 contempla diversi casi di revoca dell’amministratore di condominio. Ci sono la revoca assembleare (che può essere motivata o immotivata) e quella giudiziale, per gravi irregolarità, su ricorso di uno o più condomini.

In generale il codice dispone che la revoca dell’amministratore può essere deliberata dall’assemblea in qualsiasi momento (art. 1129, comma 11, del codice civile) e a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell’interruzione del rapporto.

La revoca deve essere indicata nell’ordine del giorno in sede di convocazione dell’assemblea. Il quorum necessario è quello previsto per la nomina dell’amministratore oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. In questo caso all’amministratore, come sempre, spetta il compito di convocare l’assemblea, per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore. L’omessa convocazione costituisce una “grave irregolarità” idonea a giustificare la revoca giudiziale (art. 1129, co. 12, n. 1 c.c.).

Chi è e ruolo dell’amministratore di condominio

Ma andiamo con ordine: chi è l’amministratore di condominio e qual è il suo ruolo? L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio. I suoi poteri-doveri sono fissati nell’art. 1130 c.c.

Prima della riforma del condominio del 2012, entrata in vigore nel 2013, non erano previste specifiche competenze per il ruolo di amministratore. Spesso esercitavano la funzione di amministratori di condominio i pensionati che vivevano nel condominio e che avevano abbastanza tempo a disposizione da dedicare agli impegni condominiali.

Oggi l’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca una serie di requisiti indispensabili ai fini dell’esercizio dell’attività di amministratore di condominio. Tra i più rilevanti: il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di (almeno) un diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale.

A partire dal 9 ottobre 2014 in forza del decreto ministeriale n. 140/2014 gli amministratori di condominio sono inoltre obbligati a seguire corsi per la formazione continua.

L’art. 1136, quarto comma, c.c. ci dice che per la nomina dell’amministratore è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (ossia la metà del valore dell’edificio). I millesimi sono stabiliti dalla tabelle millimesimali che stabiliscono una quota in millesimi ad ogni singola unità abitativa, in base al suo valore approvato dall’assemblea condominiale (approfondisci su >> Ripartizione delle spese condominiali).

L’ammontare del compenso dell’amministratore non è fissato per legge. Qualora però l’amministratore non specifichi in maniera analitica l’importo dovutogli quando accetta la nomina o al momento del suo rinnovo, la nomina è da considerarsi nulla.

Quali sono i doveri dell’amministratore di condominio?

I doveri dell’amministratore di condominio sono disciplinati, come dicevamo più su, dal Codice Civile.

All’inizio del mandato l’amministratore è obbligato a comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo ove saranno custoditi i registri del condominio e i giorni e gli orari in cui gli stessi a richiesta saranno consultabili e rilasciabili in copia. Deve inoltre affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune l’indicazione delle sue generalità, del suo domicilio e dei suoi recapiti, anche telefonici.

Nel corso dello svolgimento del suo mandato ha precisi doveri nei confronti dell’assemblea condominiale: deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea applicandole e deve garantire che il regolamento del condominio venga rispettato. Deve convocare l’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto condominiale, pena la revoca.

L’amministratore si occupa di riscuotere i contributi, eroga le spese necessarie per l’esercizio dei servizi comuni e la manutenzione delle parti comuni e compie gli atti conservativi di queste ultime.

In ogni momento è tenuto a fornire l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, così come quelle erogate per conto del condominio, devono essere fatte transitare dall’amministratore su uno specifico conto corrente intestato al condominio.

L’amministratore deve inoltre agire per la riscossione forzata verso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è compreso il credito esigibile, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea condominiale.

L’amministratore cura il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità.

Il mandato dell’amministratore di condominio

Il rapporto tra condominio e amministratore, sotto il profilo giuridico, nasce da un contratto di mandato ovvero il contratto con cui una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (mandante).

Il contratto di mandato tra amministratore e condominio è oneroso in quanto il condominio corrisponde un compenso all’amministratore. La prestazione dell’amministratore, però, non trova la propria causa nel compenso ricevuto, bensì in un vincolo fiduciario.

Sulla base del mandato, la revoca dell’amministratore può avvenire sia per giusta causa che senza giusta causa. Il venir meno della fiducia che sta alla base del contratto, infatti, legittima il condominio a revocare l’amministratore.

Tipologie di revoca

L’interruzione del rapporto tra amministratore e condominio può quindi avvenire in due modi:

  • per decisione dell’assemblea condominiale (revoca assembleare);
  • attraverso l’autorità giudiziaria, giudice, quando uno o più condomini depositano ricorso in tribunale (revoca giudiziale).

La legge individua con precisione i casi in cui l’amministratore è responsabile e quando può essere soggetto a revoca. L’assemblea può revocare l’amministratore per giusta causa o anche in mancanza di essa. Per il semplice fatto che è venuto a mancare il rapporto fiduciario tra amministratore e condominio.

La revoca per giusta causa

Il comma undicesimo dell’articolo 1129 del codice civile individua i casi in cui l’amministratore può essere revocato per giusta causa.

Mediante delibera dell’assemblea condominiale;
disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso di un condomino quando l’amministratore non adempie all’obbligo di rappresentanza ed agli altri obblighi previsti dall’articolo 1131 del codice civile.

La giusta causa è riferibile ai casi in cui l’amministratore non rende conto della gestione e compie gravi irregolarità.

Nel caso in cui emergano gravi irregolarità o non adempia all’obbligo di aprire o utilizzare un conto corrente condominiale i condomini possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

“In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato”.

Revoca assembleare e quorum

L’undicesimo comma dell’articolo 1129 del codice civile dice che la revoca dell’amministratore, quando è convocata l’assemblea condominiale, viene deliberata con la stessa maggioranze previste per la sua nomina o con le modalità previste dal regolamento condominiale.

Il quorum richiesto è dunque la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (articolo 1136 del codice civile).

L’interruzione del rapporto con l’amministratore può essere deliberata non solo nell’assemblea ordinaria convocata annualmente ma anche in sede di assemblea straordinaria, convocata nelle modalità stabilite dall’articolo 66 delle disposizioni attuative al codice civile.

Il regolamento condominiale può prevedere delle modalità particolari di revoca dell’amministratore.

La revoca giudiziale

La revoca dell’amministratore può essere disposta su statuizione del giudice. Ciò può avvenire quando un condomino deposita ricorso presso il tribunale anche in contrasto con quanto deliberato dall’assemblea condominiale.

La revoca giudiziale dell’amministratore può avvenire solo quando c’è una giusta causa. Vediamo nel dettaglio tutti i casi in cui la legge prevede la revoca dell’amministratore per giusta causa. Per:

  • la mancata comunicazione all’assemblea dei condomini della ricezione di un atto di citazione o un provvedimento amministrativo che eccede l’esercizio delle sue funzioni;
  • il mancato reso conto della gestione;
  • la commissione di gravi irregolarità.

Quando l’amministratore è revocato su statuizione del giudice l’assemblea condominiale non può rinominarlo.

I casi individuati dalla legge che consentono la revoca giudiziale

L’articolo 1129, comma 11, del codice civile stabilisce che l’amministratore può essere revocato mediante ricorso al giudice quando non rende il conto della gestione oppure quando incorre in gravi irregolarità. Il successivo comma della norma determina quali sono le gravi irregolarità:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore e altri casi previsti dalla legge;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • la mancata apertura ed utilizzazione di un conto intestato al condominio;
  • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  • la mancata tenuta dei registri di anagrafe condominiale, dei verbali di assemblea, della nomina e revoca dell’amministratore, della contabilità;
  • l’inosservanza dell’obbligo di rendere comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • l’omessa o incompleta o inesatta comunicazione dei propri i propri dati anagrafici e professionali, del codice fiscale, o, se si tratta di società, della sede legale e la denominazione, del locale ove si trovano i registri suddetti, nonché dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Procedura per la revoca giudiziale

A pronunciarsi sulla domanda di revoca giudiziale di un amministratore di condominio è competente il Tribunale, il quale vi provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del Tribunale, può essere proposto reclamo alla Corte di Appello, nel termine di dieci giorni dalla sua notificazione o dalla sua comunicazione (art. 64, novellato. disp. att. c.c.).

La revoca dell’amministratore senza giusta causa

La revoca dell’amministratore senza giusta causa può avvenire solo per volontà dell’assemblea condominiale. Non può invece essere disposta dal giudice: il condomino che vuole adire l’autorità giudiziaria per far revocare l’amministratore deve riportare una giusta causa di interruzione del rapporto.

Come spiegato più su, l’ammissibilità della revoca senza giusta causa dell’amministratore è possibile in ragione della natura del rapporto che lega amministratore e condominio. Ovvero il vincolo fiduciario derivante dal contratto di mandato. Il venir meno della fiducia legittima pertanto la revoca.

L’amministratore che ritenga ingiustificata l’interruzione del rapporto e sostenga di aver da ciò subito un danno si può rivolgere all’autorità giudiziaria per chiedere il risarcimento del danno.

Revoca senza giusta causa e risarcimento dei danni

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (con la sentenza n. 20957/2004) hanno affermato che l’amministratore revocato, ai sensi dell’art.1725 c.c., potrà permanere nella stabilità dell’incarico ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito per essere stato ingiustamente revocato. Tale tutela però non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente.

L’amministratore revocato può ricevere il compenso? La stessa Sentenza dispone che il giudice ordinario valuterà l’esistenza della giusta causa. Non solo ai fini dell’eventuale risarcimento dei danni, ma anche ai fini del soddisfacimento dei crediti spettanti all’amministratore, ai sensi degli artt. 1719 e 1720 c.c.

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