A partire dal 2024 il superbonus edilizio esiste solo per i condomini e per le case unifamiliari solo nelle zone terremotate (per terremoti avvenuti dopo il 2009).

In questa guida scopriamo tutto sul superbonus negli anni 2024-2025: cosa cambia, cosa rimane del superbonus 110%, aliquote, scadenze e documentazione per ottenerlo.

Cos’è il superbonus, come funziona e cosa cambia

Il superbonus è una forma di agevolazione fiscale prevista dall’articolo 119 del Decreto Legge numero 34 del 2020,. Essa è finalizzata a incentivare specifici interventi di miglioramento dell’efficienza energetica e di sicurezza antisismica degli edifici.

Nel corso del tempo, la normativa relativa al superbonus è stata soggetta a diverse modifiche. Tra queste: il decreto Aiuti quater (articolo 9, Decreto Legge numero 176 del 2022, convertito con modificazioni dalla Legge numero 6 del 2023) e la Legge di Bilancio 2023 (articolo 1, comma 894, Legge numero 197 del 2022).

Recentemente, il decreto Salvaspese (Decreto Legge numero 212 del 2023) ha introdotto una misura di sostegno per coloro che non riescono a completare i lavori. Prevede un contributo a fondo perduto destinato ai soggetti con redditi bassi.

A partire dal 2024, il superbonus ha subito una significativa riduzione. Infatti è stata limitata la categoria di potenziali beneficiari e ridotta la percentuale di agevolazione. Quest’ultima, fatta eccezione per alcuni casi, è passata dal 110% o 90% del 2023 al 70% per le spese sostenute nel 2024. Al al 65% per quelle sostenute nel 2025.

Superbonus 2024-2025: cosa cambia?

A partire dal 2024, come stabilito dall’articolo 119, comma 8-bis, del Decreto Rilancio, verranno limitati gli interventi di superbonus relativi a edifici unifamiliari o unità immobiliari con accesso autonomo e indipendenza funzionale.

Avranno accesso al superbonus:

  • i condomini, anche quelli minimi.
  • Lavori svolti da persone fisiche, al di fuori dell’attività di impresa, arte o professione. Questo su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distinte, anche se posseduti da un solo proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
  • Interventi condotti da Organizzazioni Non Lucrative di Utilità Sociale (Onlus), Associazioni di Volontariato (AdV) e Associazioni di Promozione Sociale (APS). Rientrano anhce le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, le associazioni e società sportive dilettantistiche (limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi). Le comunità energetiche costituite in forma di enti non commerciali o da parte di condomìni, limitatamente alle spese sostenute per impianti a fonte rinnovabile gestiti dai predetti soggetti.

Come già anticipato, dal 110% l’applicazione dell’aliquota passa al 70% sulle spese sostenute nel 2024 e al 65% su quelle del 2025.

Superbonus 110% nelle aree terremotate prima del 2009

L’articolo 119, comma 8-ter, del Decreto Rilancio estende l’utilizzo del superbonus 110% fino al 31 dicembre 2025 nelel zone sismiche. Vale per gli interventi effettuati nei comuni colpiti da eventi sismici a partire dal 1° aprile 2009, dove è stato dichiarato lo stato di emergenza.

L’Agenzia delle Entrate ha specificato che il superbonus si applica alle spese sostenute per interventi ammissibili, che prevedono contributi per la riparazione o ricostruzione a seguito di eventi sismici. Tuttavia, tali contributi non sono previsti nei casi in cui:

  • Il danno preesiste all’evento sismico.
  • Il livello del danno non raggiunge il grado di inagibilità dell’edificio (secondo la scheda AeDES con esito di agibilità corrispondente ad A, D, F).

Come funziona il bonus 70% e 65% per i condomini?

I condomini possono beneficiare della detrazione per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali, in base alla loro quota di proprietà o secondo altri criteri stabiliti dagli articoli 1123 e successivi del codice civile.

Anche in situazioni di condomini limitati, noti come “condomìni minimi”, costituiti da non più di 8 unità abitative, è possibile applicare il superbonus per i lavori sulle parti comuni. In tali casi i condomini possono utilizzare il codice fiscale del proprietario che ha eseguito i relativi adempimenti.

Le decisioni prese durante le assemblee condominiali circa i lavori sono valide se ratificate da una maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore complessivo dell’edificio.

Inoltre, è concesso a un singolo condomino o a più condomini l’opportunità di assumersi l’intera spesa relativa ai lavori. E di godere così delle relative agevolazioni fiscali. Come previsto dall’articolo 119, comma 9-bis del Decreto Legge numero 34 del 2020 e confermato dalla risposta ad un interpello dell’Agenzia delle Entrate datato 22 settembre 2021.

Inteventi di efficientamento sui condomini minimi

L’agevolazione non riguarda gli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti interamente da soggetti diversi dalle persone fisiche. Ad esempio, gli esercenti attività di impresa, arti o professioni o gli enti pubblici (ad esempio, un comune).

Può fruire del superbonus anche l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze che sostiene spese per interventi finalizzati alla riqualificazione energetica o antisismici sulle parti comuni del predetto edificio.

Le pertinenze rilevano, invece, ai fini della determinazione del limite di spesa ammesso al superbonus. Ad esempio, in un edificio composto da 4 unità abitative e 4 pertinenze, occorre moltiplicare per 8 il limite di spesa previsto per ciascun intervento.

Ulteriori chiarimenti sui destinatari del superbonus

Per quanto riguarda i titolari di reddito d’impresa o professionale, essi possono usufruire della detrazione soltanto se partecipano alle spese per interventi principali effettuati dal condominio sulle parti comuni degli edifici. Questo è stato confermato dall’Agenzia delle Entrate nella sua circolare n. 24/E/2020.

Nel caso in cui i condomini abbiano prevalentemente destinazione residenziale, l’impresa che sostiene i costi può richiedere la detrazione per tutte le unità immobiliari possedute, indipendentemente dalla destinazione. Tuttavia, se la destinazione residenziale è inferiore al 50%, l’impresa può richiedere la detrazione solo per le unità residenziali.

I proprietari o detentori di unità immobiliari non residenziali non possono beneficiare del superbonus per lavori nelle singole unità, ma possono usufruire di altre agevolazioni fiscali, come l’ecobonus o il sismabonus.

La detrazione può essere richiesta anche dai contribuenti che svolgono attività di impresa o arti e professioni, purché i lavori riguardino immobili privati. Tra i beneficiari rientrano i proprietari, i nudi proprietari, i titolari di altri diritti reali (usufrutto, uso, abitazione, superficie) e i detentori in base a un contratto di locazione o comodato.

Immobili a uso promiscuo e comunità energetiche

Per quanto riguarda gli immobili ad uso promiscuo, cioè residenziali utilizzati anche per attività commerciali o professionali, il superbonus è ridotto del 50%. Tranne nel caso in cui l’abitazione sia sede amministrativa di un’impresa individuale che svolge attività “in cantiere”.

Infine, il superbonus si applica anche alle Comunità energetiche rinnovabili, limitatamente alle spese per gli impianti a fonte rinnovabile gestiti da tali comunità. La detrazione è del 50% per impianti fino a 20 kW e per la quota eccedente fino a 200 kW. Del 110% per le Onlus, le Organizzazioni di Volontariato e le Associazioni di Promozione Sociale che offrono servizi socio-sanitari e assistenziali.

Che cos’è la CILA Superbonus e come funziona

La CILA Superbonus, nota anche come CILAS, è un modulo standardizzato introdotto dal Decreto Legge 77 del 2021 per gli interventi agevolati con il superbonus, uniforme in tutta Italia.

Grazie a questa semplificazione, gli interventi ammissibili al superbonus, che possono coinvolgere anche parti strutturali o facciate degli edifici, escludendo demolizioni e ricostruzioni, vengono considerati come manutenzione straordinaria. E possono essere eseguiti mediante una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Nella CILA vengono forniti i dettagli relativi al permesso di costruzione dell’immobile oggetto dell’intervento o alla sua legittimazione. Oppure viene attestato che l’edificio è stato completato prima del 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile, ma questo non influisce sulla sua legittimità.

Nel caso di opere edilizie libere, la CILA richiede solo una descrizione dell’intervento. Eventuali modifiche in corso d’opera devono essere comunicate al termine dei lavori. Questo come integrazione della CILA Superbonus già presentata.

Il superbonus può essere revocato in caso di mancata presentazione della CILA, interventi non conformi o false dichiarazioni.

Tutte le scadenze e le aliquote del superbonus nel 2024-2025

Il superbonus, originariamente stabilito con una detrazione fissa del 110%, ora presenta aliquote variabili. Anche le scadenze sono differenziate, a seconda del soggetto beneficiario e dell’anno in cui vengono sostenute le spese.

Per i condomini, le persone fisiche proprietarie di edifici con 2-4 unità immobiliari, Onlus, Associazioni di volontariato e Associazioni di promozione sociale, la scadenza è il 31 dicembre 2025. Le aliquote variano tra il 110% e il 65%, a seconda dell’anno di sostenimento delle spese.

La detrazione è pari al 70% per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2024. Al 65% per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2025. Al 110 % per Onlus APS e Associazioni di volontariato.

Per gli interventi su edifici colpiti da eventi sismici, la scadenza è sempre il 31 dicembre 2025 con un’aliquota del 110%.

Le persone fisiche che hanno avviato gli interventi nel 2020, 2021 e 2022 hanno scadenze differenziate. Con una detrazione del 110% per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022, o fino al 31 dicembre 2023 se al 30 settembre 2022 sono stati effettuati almeno il 30% dei lavori.

Per gli interventi su edifici di IACP, cooperative di abitazione e condomini, le scadenze variano tra il 30 giugno 2023 e il 31 dicembre 2025, con detrazioni che vanno dal 110% al 65%.

Cosa c’è da sapere sul contributo a fondo perduto per i bassi redditi

Il contributo a fondo perduto previsto dal decreto Salva-spese è destinato a individui con redditi bassi che stanno eseguendo interventi agevolati sui condomini, con spese sostenute tra il 1° gennaio 2024 e il 31 ottobre 2024.

Per essere idonei, i soggetti devono avere un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro. Questo reddito di riferimento viene calcolato dividendo la somma dei redditi complessivi posseduti nell’anno precedente tra il contribuente, il coniuge, il partner di unione civile, il convivente e i familiari a carico, per un coefficiente che dipende dalla composizione del nucleo familiare.

Ad esempio, se una coppia con un reddito di 42.000 euro ha due figli a carico, il loro reddito di riferimento è di 14.000 euro, rendendoli idonei per il contributo. Questo se  lo stato di avanzamento dei lavori è del 60%, entro il 31 dicembre 2023. Tuttavia, se uno dei due figli non è a carico, il reddito di riferimento sale a 16.800 euro. Supererebbero così la soglia di idoneità per il contributo.

Quali sono le aliquote del superbonus per le strutture socio-sanitarie e assistenziali?

Come funziona per ONLUS), le Organizzazioni di Volontariato (OdV) e APS)? Se si occupano di attività socio-sanitarie e assistenziali, il superbonus è concesso al 110% fino al 31 dicembre 2025. A patto che rispettino le seguenti condizioni:

  1. devono possedere immobili adibiti a scopi sociali e assistenziali (come collegi, case di cura, ecc.), regolarmente registrati prima del 1° giugno 2021 e in cui i membri del Consiglio di Amministrazione non ricevano compensi o indennità.
  2. Per queste organizzazioni, il limite di spesa ammesso al superbonus per singole unità immobiliari è calcolato in base alla superficie totale dell’immobile soggetto agli interventi, rispetto alla media di una normale unità abitativa. Questo calcolo è basato sul Rapporto Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Queste condizioni devono essere rispettate fin dall’inizio dei lavori. O dal momento in cui iniziano le spese. E devono perdurare fino al termine dell’ultimo periodo di imposta in cui si fruisce del beneficio fiscale. La registrazione del contratto di comodato d’uso deve essere precedente al 1° giugno 2021.

Per quanto riguarda l’assenza di compensi o indennità per i membri del consiglio di amministrazione, si richiede una prova documentale. Essa deve dimostrare tale condizione, indipendentemente da quanto stabilito nello statuto dell’organizzazione.