Cos’è un condominio? Qual è la definizione che ne dà la legge? Quali sono gli organi del condominio e quali sono i loro poteri? In questa guida scopriamo tutto sul condominio e sul suo funzionamento.

Condominio: cos’è?

La definizione di condominio non è data dal codice civile non ne fornisce una definizione. L’istituto del condominio è nato nell’ordinamento giuridico italiano solo di recente, nel codice del 1942.

Il fatto che le norme che lo riguardano siano collocate nel Libro III, relativo alla proprietà e, più nello specifico, nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione, aiuta a capire come il condominio non è altro che una particolare forma di comunione su di un bene immobile.
La su peculiarità sta nel fatto che nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune. Accanto alle parti di proprietà individuale (gli appartamenti) ci sono infatti alcune parti che per legge devono essere considerate di proprietà comune.

Il condominio è quindi una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.

Le parti comuni del condominio

La legge dunque non definisce le parti comuni del condominio dandoci una definizione accademica, ma fornisce un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa di quelle che possono essere le parti comuni del condominio.

L’art. 1117 c.c. Afferma infatti che la presunzione legale può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso“. Secondo la recente giurisprudenza, questa “prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell’edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale (Cass. n. 17928/2007; n. 6175/2009). Il regolamento di condominio, infatti, non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese” (Cass. n. 13262/2012).

Quali sono le parti comuni del condominio?

In base all’elencazione del codice civile le parti comuni del condominio possono essere fatte rientrare in 3 grandi categorie: quella dei beni comuni necessari, di pertinenza e accessori.

Rientrano nella prima categoria tutti i c.d. “beni comuni necessari” per l’esistenza stessa dell’edificio condominiale o permanentemente destinati all’uso comune. Senza di essi infatti non sarebbe possibile ai condomini utilizzare le singole proprietà esclusive.

Nella seconda categoria rientrano tutti i c.d. “beni comuni di pertinenza”, ovvero i locali destinati ai servizi comuni come per esempio i locali per il riscaldamento e la caldaia.

Nella terza e ultima categoria, rientrano infine, i c.d. “beni comuni accessori”, ovvero le opere, le installazioni e i manufatti che servono all’uso e al godimento comune.

Approfondisci su: Parti comuni del condominio

Le tipologie di condominio

Quante unità immobiliari sono necessarie per parlare di condominio? Esistono diverse tipologie di condominio che vediamo qui di seguito:

Secondo la legge è sufficiente la presenza di due differenti proprietari di due differenti porzioni di un immobile perché si possa parlare di condominio. Si parla in questo caso di condominio minimo al quale si applica la disciplina del condominio.

Il condomino minimo è dunque un edificio composto da almeno due unità immobiliari e due proprietari. Per il condominio minimo e per il condominio piccolo valgono tutte le regole disposte dal Codice Civile per il condominio, ad eccezione dell’obbligo di nomina di un amministratore e di adozione di un regolamento.

  • Condominio verticale e orizzontale

Il condominio può svilupparsi tanto in senso verticale (il classico edificio condominiale a più piani) quanto in senso orizzontale. Pensiamo al caso dei residence con villette e servizi comuni, come strade interne e illuminazione). Un condominio con più di 8 unità immobiliari è soggetto alla stessa disciplina del condominio minimo, eccetto l’obbligatorietà di un regolamento e di un amministratore di condominio.

Il supercondominio è composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni. Pensiamo per esempio ad un insieme di edifici che condividono un giardino e una strada privata, oppure un parcheggio o il sistema di riscaldamento.

La riforma del condominio

In seguito all’avanzamento delle moderne tecnologie, della cultura e le mutate istanze sociali, si è resa necessaria una corposa riforma del condominio.

Il 20 novembre 2012 la Commissione Giustizia del Senato della Repubblica ha approvato il testo definitivo della riforma del Condominio.
Con il nuovo testo della legge 11 dicembre 2012 n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”) il legislatore è intervenuto incisivamente su tutta la materia, revisionando alcuni degli articoli più importanti (come ad es. l’art. 1117 e l’art. 1129 sulla figura dell’amministratore) e aggiungendone altri (art. 1117 da bis a quater; art. 1122 bis e ter; art. 1130 bis).

Gli organi del condominio

Quali sono gli organi del condominio? Per il suo funzionamento il condominio è dotato di determinati organi disciplinati dalla legge.

L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio, esecutore delle deliberazioni adottate dall’assemblea condominiale. Può essere una persona fisica, quanto giuridica. Viene nominato dall’assemblea con una maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell’edificio). Qui trovate tutti gli approfondimenti sulla revoca dell’amministratore.

L’assemblea è l’organo deliberante del condominio che adotta decisioni collegiali, con immediati riflessi all’esterno. L’assemblea è organo naturale (definito dalla dottrina anche “supremo”), strutturale e permanente del condominio. Qui trovate tutte le informazioni sul funzionamento dell’assemblea condominiale e su come funziona l’ordine del giorno.

Il consiglio di condominio è un organo facoltativo, con funzioni consultive e di controllo, che, ai sensi dell’art. 1130-bis c.c., può essere nominato negli edifici con almeno 12 unità immobiliari.

Assemblea condominiale ordinaria e straordinaria

Esistono due tipi di assemblea ed ognuna ha un suo proprio funzionamento. L’assemblea ordinaria deve essere convocata obbligatoriamente e annualmente e indetta dall’amministratore, pena il ricorso all’Autorità Giudiziaria per la sua revoca, se non viene indetta per due anni solari di seguito.

L’assemblea straordinaria invece può essere convocata a discrezione dall’amministratore ogni qual volta ce ne sia la necessità, anche su impulso dei condomini. Almeno due condomini possono richiederla purché rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Trascorsi dieci giorni dalla presentazione della richiesta, se non viene convocata dall’amministratore, essi possono provvedere ad autoconvocarla.

L’ordine del giorno e la convocazione dell’assemblea condominiale

Per essere convocata l’assemblea condominiale deve essere notificata a tutti i condomini secondo i termini e le modalità stabilite dalla legge. Essa deve contenere l’ordine del giorno. Esso può riguardare gli argomenti più disparati oggetto di discussione in assemblea e permette ai condomini di partecipare con consapevolezza ad un’assemblea condominiale.

L’art. 1135 c.c. definisce invece per legge l’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria. Essa riguarda infatti le decisioni relative alla conferma dell’amministratore di condominio e alla sua retribuzione, all’approvazione del preventivo e alla ripartizione delle spese, all’approvazione del rendiconto annuale e alle opere di manutenzione straordinaria. A questi temi, da affrontarsi necessariamente, possono ovviamente aggiungersene altri.

Il regolamento condominiale

Il regolamento condominiale è obbligatorio nei condomini che superano i 10 condomini. L’orientamento maggiore ritiene che nel conteggio del numero si debba fare riferimento al numero dei partecipanti al condominio piuttosto che al numero delle unità abitative.

L’articolo 1138 del codice civile stabilisce che l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente, può essere presa da ciascun condomino.

L’approvazione necessita della maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136, cioè di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Una volta approvato, il regolamento va allegato al registro dei verbali e delle assemblee e può comunque essere impugnato secondo le regole ordinarie in materia di impugnazione delle delibere.

Multa condominiale

Cosa succede se i condomini non rispettano il regolamento condominiale? La multa condominiale è l’unica sanzione pecuniaria che regola il rapporto tra privati. Non può superare le 200 euro e può arrivare a 800 euro in caso di recidiva. La sua irrogazione segue una delibera dell’assemblea per cui è prevista una specifica maggioranza. Prima della riforma del condominio del 2012 le multe condominiali toccavano cifre irrisorie che la riforma ha reso più consistenti.

Cosa sono le spese condominiali?

Il tema della ripartizione delle spese condominiali è uno dei più controversi nel tema della gestione condominiale. Le spese condominiali sono le uscite di carattere finanziario che interessano il condominio nel corso della sua gestione.

Le spese necessarie al funzionamento del condominio devono essere spartite tra tutti i condomini, sia quelle relative alla manutenzione ordinaria che straordinaria dei beni in comunione e per la gestione dei servizi in comune. Dalle spese condominiali sono escluse esclusivamente le spese riferite alle unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini.

Le spese condominiali vengono approvate dall’assemblea e una volta approvate subentra l’obbligo di pagamento da parte di tutti i condomini.

Come si ripartiscono le spese condominiali?

Le spese condominiali si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà posseduta nel condominio, ma anche in ragione dell’uso che ogni condomino può fare delle cose comuni e del godimento che può trarne. La proporzionalità è definita dalle tabelle millesimali, approvate dall’assemblea e allegate al regolamento di condominio.

Approfondisci su: ripartizione delle spese condominiali

Le tabelle millesimali

Come si stabilisce il valore della singola unità immobiliare per ripartire le spese condominiali in base al criterio della proporzionalità?

Le tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese (art. 68 disp. att. c.c.) e stabiliscono il valore delle unità immobiliari in base al posizionamento dell’unità immobiliare dell’edificio condominiale, la metratura, il piano, l’esposizione a sud o nord, ecc. Si tratta di tutta una serie di parametri che non comprendono le modifiche che ogni condomino può andare ad apportare al proprio appartamento. Infatti, ex art. 68 disp. att. c.c. “nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.

Le tabelle sono obbligatorie solo quando il numero dei condomini è superiore a dieci. Ogni condomino può prendere l’iniziativa per la loro formazione. Per l’approvazione sono sufficienti le maggioranze indicate dall’art. 1136 secondo comma c.c. (vale a dire la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi).

Fondo cassa condominiale

Il fondo cassa speciale è uno strumento previsto dalla legge per evitare che l’amministratore, a causa delle morosità dei condomini, non abbia a disposizione le somme che devono essere pagate con urgenza nella gestione delle spese straordinarie. Il fondo cassa speciale deve infatti essere obbligatoriamente istituito ogni volta che si intraprendono spese straordinarie di manutenzione o innovazione. L’esistenza di questo fondo deve risultare nel rendiconto annuale, così come in esso deve risultare l’uso che eventualmente ne sia stato fatto durante la gestione.

Per la sua approvazione è necessario un quorum che include almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza di coloro che partecipano all’assemblea.

Il fondo cassa destinato alle spese ordinarie e non è obbligatorio.  A discrezione dell’assemblea condominiale può sempre essere istituito un fondo cassa per le più svariate attività. Lo scopo è quello di accantonare somme necessarie alla gestione del condominio.

I posti auto in condominio: la turnazione

Secondo quanto previsto dall’articolo 1117 del codice civile, le aree di un condominio destinate a parcheggio rientrano tra i beni comuni delle singole unità immobiliari dell’edificio, a meno che ci sia una specificazione in senso contrario.

In base a ciò, ciascun condomino ha un diritto sulle aree adibito a parcheggio e di proprietà comune, al quale non può rinunciare. Tale diritto è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, salvo che il titolo non disponga diversamente.

Se sorgono contestazioni per l’assenza di posti auto per tutti gli abitanti del condominio si deve procedere all’individuazione di sistemi di turnazione che permettano a tutti di godere adeguatamente dei posti auto comuni, senza estromettere nessuno.

Approfondisci su: posto auto in condominio

Amianto nel condominio

Il D.M. 06/09/1994 predispone che è necessario e obbligatorio individuare la presenza di materiali contenenti amianto in un edificio e nel condominio. Secondo la normativa, infatti, non vi è obbligo di bonifica. Ma constatata l’effettiva presenza di amianto è obbligatorio provvedere ad una valutazione del rischio al fine di individuare le azioni possibili.

Nel caso in cui nell’edificio ci siano dei manufatti contenenti amianto pericolosi vi è l’obbligo bonifica amianto. La pericolosità dipende dall’eventuale rilascio di fibre nell’ambiente che consegue al deterioramento dell’amianto in matrice compatta e, sempre, nel caso di amianto friabile (come confermato dal sito dell’Organizzazione Mondiale della Sanità).

Gli obblighi dell’amministratore

L’amministratore di condominio può incorrere in sanzioni amministrative e penali nel caso in cui non adempia agli obblighi di legge sia in quanto responsabile della struttura che in quanto, eventualmente, datore di lavoro (di portieri, addetti alle pulizie ecc…). Spetta all’amministratore infatti predisporre l’ispezione, il censimento amianto e la mappatura, ossia l’individuazione dei Materiali Contenenti Amianto (MCA) all’interno delle aree comuni dello stabile.

Egli dovrà rivolgersi ad esperti per predisporre una valutazione del rischio effettuata da personale competente e abilitato.

Approfondisci su: gli obblighi dell’amministratore rischio amianto

Superbonus 110% per la rimozione dell’amianto

Il superbonus al 110% valido per gli interventi di efficientamento energetico e antisismici non prevede al momento una voce ad hoc sui costi per lo smaltimento e bonifica dell’amianto. Si può quindi approfittare del bonus per la rimozione amianto solo in concomitanza con lavori di efficientamento energetico. In caso contrario si può approfittare invece del bonus 50%.

La legge di Bilancio 2021 (Legge 30 dicembre 2020, n.178) ne ha prorogato infatti la durata al 31 dicembre 2021 (detrazione al 50% con un massimale 96 mila euro).

La Commissione parlamentare di vigilanza sull’anagrafe tributaria ha approvato però di recente la Relazione sull’applicazione delle misure fiscali per la riqualificazione energetica e sismica, con alcune proposte. Tra queste quella proposta da ONA con la possibilità di estendere il superbonus anche alle spese relative a rimozione e smaltimento dell’amianto. Ci auguriamo che questo possa avvenire, altrimenti sarebbe una grande occasione persa per l’Italia di liberarsi delle tonnellate di amianto ancora presenti nel nostro paese. Info su sito del Ministero dello Sviluppo.

Consulenza rischio amianto

Il Gruppo Colombo Immobiliare offre un servizio di assistenza tecnica e consulenza amianto, medica e legale.

Gruppo Colombo Immobiliare, grazie alla controllata Colombo Servizi Srl, fornisce assistenza tecnica in relazione al censimento, alla bonifica e allo smaltimento dei materiali contenenti amianto e Eternit (tetti in Eternit, lastre ondulate, lastre piane, etc.).

Offre consulenza anche nella manutenzione ordinaria e straordinaria dei manufatti in amianto, con verifica della documentazione tecnica necessaria e campionamento ed analisi dei materiali sospetti.

Colombo Immobiliare collabora con ONA – Osservatorio Nazionale Amianto, in prima linea da decenni nella lotta all’amianto e nella difesa legale e assistenza medica di tutti gli esposti.

Approfondisci su: Consulenza amianto e sull’undicesima puntata di ONA TV