In molti condomini esistono dei posti auto, che siano parcheggi coperti o scoperti, e che spesso non bastano per tutti i condomini. In questo caso si verificano spesso conflitti in seno al condominio.

Leggendo questa guida scoprirete tutto sul posto auto in condominio, sulla turnazione e su cosa dice la legge in proposito. In quali casi è lecito utilizzare i dissuasori? Cosa dice la legge sull’usucapione del posto auto?

Posto auto in condominio

Il codice civile, né altre fonti normative, non dettato nessuna norma specifica sulla gestione dei posti auto in condominio. Di conseguenza, l’unico strumento per dirimere le controversie sui posti auto condominiali è quello di applicare in via analogica le altre norme che disciplinano il condominio, anche avvalendosi del contributo della giurisprudenza.

Secondo quanto previsto dall’articolo 1117 del codice civile, le aree di un condominio destinate a parcheggio rientrano tra i beni comuni delle singole unità immobiliari dell’edificio, a meno che ci sia una specificazione in senso contrario.

In base a ciò, ciascun condomino ha un diritto sulle aree adibito a parcheggio e di proprietà comune, al quale non può rinunciare. Tale diritto è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, salvo che il titolo non disponga diversamente.

Turnazione del posto auto

La natura del parcheggio quale bene comune condominiale fa sì che non sia possibile che solo alcuni condomini godano dei posti auto, estromettendo gli altri. In tal caso, infatti, si procederebbe a un’illegittima limitazione dell’uso e del godimento spettante a ciascun proprietario sul parcheggio.

Tuttavia, l’articolo 1130 del codice civile attribuisce all’amministratore di condominio anche il compito di “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”.

Di conseguenza, se sorgono contestazioni per l’assenza di posti auto per tutti gli abitanti del condominio si deve procedere all’individuazione di sistemi di turnazione. In modo da permettaere a tutti di godere adeguatamente dei posti auto comuni, senza estromettere nessuno (sulla necessità di prevedere delle turnazioni v., ad esempio, Tribunale di Roma, sentenza numero 16154/2015).

Infatti “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102 cod. civ.)”.

In applicazione di tale principio, in giurisprudenza si considera legittimo l’uso turnario del bene condominiale. Laddove per caratteristiche, dimensioni e numero dei compartecipi, non sia possibile un utilizzo temporaneo del medesimo.

Limitazioni dei posti auto: validità

Eventuali limitazioni all’uso dei posti auto in condominio, sono possibili solo all’unanimità, mediante l’introduzione di una disposizione specifica all’interno del regolamento condominiale.

La Corte di cassazione nella sentenza numero 23660/2016, sancisce infatti che deve considerarsi nulla una delibera condominiale che escluda i titolari dei locali commerciali dalla delimitazione di posti auto nel cortile comune. Questo nel caso in cui la riservi ai soli proprietari delle unità immobiliari a uso abitativo. In tal modo, infatti, si procederebbe a un’assegnazione individuale a uso esclusivo di parti di un’area a uso comune, impedendone il godimento da parte di alcuni condomini.

Sono ovviamente invalidabili le modalità di turnazione ed utilizzo delle aree comuni adibite a parcheggio se alterano la destinazione d’uso, impedendo “agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Il dettato normativo richiamato consente a ciascun condomino l’utilizzo gli spazi comuni a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso.

Ad esempio, nel caso di area destinata unicamente a giardino, il condomino che ivi parcheggi l’auto, ne avrà alterato la destinazione, così come la sosta di auto avanti al cancello di ingresso dell’abitazione di un condomino ne impedirà l’accesso.

Posto auto per non residenti

La natura di bene comune condominiale assegnata dal codice civile alle aree destinate a parcheggio fa sì che tutti i proprietari godano degli stessi diritti su di esse, a prescindere dalla loro residenza. Ciò significa che coloro che risiedono nell’edificio condominiale non possono decidere di escludere dal loro godimento coloro che risiedono altrove.

In caso di affitto dell’unità immobiliare a terzi, nulla esclude però che locatore e conduttore potranno decidere a piacimento come contendersi il posto auto nel condominio.

L’usucapione del posto auto

L’usucapione del posto auto in condominio è possibile, ma solo a determinate condizioni. Infatti se un condomino lascia per venti anni consecutivi la propria auto su un determinato posto auto condominiale può usucapirlo. Vediamo qui di seguito a quali condizioni.

Una di queste è che il posto auto utilizzato per 20 anni dallo stesso condomino sia  stato in qualche modo delimitato, ad esempio con corde o paletti.

In questo modo si garantisce che l’uso del posto auto sia avvenuto in maniera esclusiva e incompatibile con il possesso degli altri condomini. I vicini di casa, in altre parole, devono essere stati esclusi lecitamente da quel determinato parcheggio. Ovviamente dissuadere gli altri condomini dall’uso di un posto auto è lecito solo se il posto auto è attribuito in esclusiva al condomino. Senza escludere ingiustamente e arbitrariamente gli altri.

Dissuasori in condominio

Come funziona con i dissuasori? In un parcheggio condominiale è possibile montare un dissuasore? Esso serve ad impedire la sosta non solo ai veicoli estranei, ma anche a quelli appartenenti agli altri condomini. Per questo motivo è possibile installarlo solo se il posto auto è attribuito in via esclusiva al condomino. Non devono esserci regole di turnazione che fanno sì che l’area resti sempre di proprietà condominiale e a disposizione, temporanea, di tutti i condomini.

Una recente sentenza del tribunale di Torino ha stabilito che non può essere rimosso un dissuasore di parcheggio. Se posizionato in un posto auto che era di proprietà esclusiva, e non condominiale.