In molti condomini esiste un posto auto per i condomini, che siano parcheggi condominiali coperti o scoperti. Ma spesso questo parcheggio privato condominio non garantisce i posti auto per tutti i condomini. In questo caso si verificano spesso conflitti in seno al condominio. Perciò è importante stabilire per parcheggio cortile condominiale normativa.

Leggendo questa guida scoprirete tutto sul posto auto in condominio, sulla turnazione e su cosa dice la legge in proposito. In quali casi è lecito utilizzare i dissuasori posti auto? Cosa dice la legge sull’usucapione del posto auto?

Posto auto in condominio

Il codice civile, non disciplina la gestione dei posti auto in condominio e la regolamentazione posti auto condominiali. Come succede in casi simili, per dirimere le controversi legate a condominio posti auto si applicano in via analogica le altre norme che disciplinano il condominio, anche avvalendosi del contributo della giurisprudenza.

Secondo quanto previsto dall’articolo 1117 del codice civile, le aree di un condominio destinate a parcheggio rientrano tra i beni comuni delle singole unità immobiliari dell’edificio, a meno che ci sia una specificazione in senso contrario. Leggi tutto sulle parti comuni in un condominio.

In base a ciò, ciascun condomino ha un diritto sulle aree adibito a parcheggio e di proprietà comune, al quale non può rinunciare. Secondo regolamento condominiale parcheggio auto, tale diritto è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, salvo che il titolo non disponga diversamente. Esistono però soluzioni alterntive a posto auto privato in condominio.

Turnazione del posto auto

La natura del parcheggio quale bene comune condominiale fa sì che non sia possibile che solo alcuni condomini godano dei posti auto, estromettendo gli altri. In tal caso, infatti, si procederebbe a un’illegittima limitazione dell’uso e del godimento spettante a ciascun proprietario sul parcheggio.

Tuttavia, l’articolo 1130 del codice civile attribuisce all’amministratore di condominio anche il compito di “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”.

Di conseguenza, secondo posto auto condominiale regolamento, se sorgono contestazioni per l’assenza di posti auto per tutti gli abitanti del condominio si deve procedere all’individuazione di sistemi di turnazione. In modo da permettere a tutti di godere adeguatamente dei posti auto comuni, senza estromettere nessuno.

Limitazioni dei posti auto condominio: validità

Eventuali limitazioni all’uso del posto macchina condominiale, sono possibili solo all’unanimità, mediante l’introduzione di una disposizione specifica all’interno del regolamento condominiale.

La Corte di cassazione nella sentenza numero 23660/2016, sancisce infatti che deve considerarsi nulla una delibera condominiale che escluda i titolari dei locali commerciali dalla delimitazione di posti auto nel cortile comune. La delimitazione parcheggio privato sussiste solo nel caso in cui la riservi ai soli proprietari delle unità immobiliari a uso abitativo. In tal modo, infatti, si procederebbe a un’assegnazione individuale a uso esclusivo di parti di un’area a uso comune. La creazione di posti auto condominiali in uso esclusivo impedisce il godimento di questo da parte di alcuni condomini.

Con questa tipologia di assegnazione posto auto condominiale, sono ovviamente invalidabili le modalità di turnazione ed utilizzo delle aree comuni adibite a parcheggio se alterano la destinazione d’uso. Inoltre posto auto condominiale uso esclusivo impedisce “agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Il dettato normativo richiamato consente a ciascun condomino l’utilizzo gli spazi comuni a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso.

Ad esempio, nel caso di area destinata unicamente a giardino, il condomino che ivi parcheggi l’auto, ne avrà alterato la destinazione, così come la sosta di auto avanti al cancello di ingresso dell’abitazione di un condomino ne impedirà l’accesso.

Posto auto per non residenti

Secondo la regolamentazione parcheggi condominiali, la natura di bene comune condominiale assegnata dal codice civile alle aree destinate a parcheggio fa sì che tutti i proprietari godano degli stessi diritti su di esse, a prescindere dalla loro residenza. Ciò significa che coloro che risiedono nell’edificio condominiale non possono decidere di escludere dal loro godimento coloro che risiedono altrove.

In caso di affitto dell’unità immobiliare a terzi, nulla esclude però che locatore e conduttore potranno decidere a piacimento come contendersi il posto auto nel condominio.

L’usucapione del posto auto

L’usucapione posto auto in condominio è possibile, ma solo a determinate condizioni. Infatti se un condomino lascia per venti anni consecutivi la propria auto su un determinato posto auto condominiale può usucapirlo. Vediamo qui di seguito a quali condizioni è possibile un usucapione parcheggio condominiale.

Una di queste è che il posto auto utilizzato per 20 anni dallo stesso condomino sia  stato in qualche modo delimitato, ad esempio con corde o paletti.

In questo modo si garantisce che l’uso del posto auto sia avvenuto in maniera esclusiva e incompatibile con il possesso degli altri condomini. I vicini di casa, in altre parole, devono essere stati esclusi lecitamente da quel determinato parcheggio. Ovviamente dissuadere gli altri condomini dall’uso di un posto auto è lecito solo se il posto auto è attribuito in esclusiva al condomino. Senza escludere ingiustamente e arbitrariamente gli altri.

Dissuasori in condominio

Come funziona con i dissuasori? In un parcheggio condominiale è possibile montare un dissuasore? I dissuasori parcheggio area condominiale servono ad impedire la sosta non solo ai veicoli estranei, ma anche a quelli appartenenti agli altri condomini. Per questo motivo è possibile installarlo solo se il posto auto è attribuito in via esclusiva al condomino. Non devono esserci regole di turnazione che fanno sì che l’area resti sempre di proprietà condominiale e a disposizione, temporanea, di tutti i condomini.

Una recente sentenza del tribunale di Torino ha stabilito che non può essere rimosso un dissuasore di parcheggio. Questo vale se si posiziona dissuasore posto auto su una proprietà esclusiva, e non condominiale.