Le tabelle millesimali sono uno strumento per la ripartizione delle spese del condominio. La legge stabilisce infatti che le spese condominiali siano ripartite tra i condomini in proporzione al valore della proprietà, ma anche in ragione dell’uso che ogni condomino può fare delle cose comuni e del godimento che può trarne.

In questa guida scopriamo cosa sono le tabelle millesimali e come funziona questo strumento per la ripartizione delle spese condominiali in base a proporzionalità ed uso dei singoli condomini della cosa comune.

Cosa sono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali sono uno strumento che serve a individuare il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile. Questo in misura, definita dalla legge, millesimale (art. 68 disp. att. c.c.). Il valore di cui parliamo riguarda solo il posizionamento dell’unità immobiliare dell’edificio condominiale.

Nell’accertamento di tali valori non si tiene infatti conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

La tabella millesimale è presente in allegato al regolamento condominiale, laddove questo sia previsto (quando ci sono oltre 10 condomini). Oppure può essere comunque redatta indipendentemente dalla presenza di un regolamento, anche nei condomini minimi.

Ripartizione delle spese e tabelle millesimali

Ma cosa sono le spese condominiali e su cosa incidono le tabelle millesimali?

La ripartizione delle spese tra i condomini riguarda le spese necessarie alla gestione e funzionamento del condominio da cui sono escluse soltanto le spese riferite alle unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini. Nel momento in cui la ripartizione delle spese è approvata dall’assemblea condominiale insorge l’obbligo di pagare le spese.

A pagare le spese condominiali sono tutti coloro che a qualunque titolo partecipano al rapporto condominiale. Il proprietario del singolo immobile risponde del condominio, mentre locatore e conduttore concorrono alle spese condominiali in base agli accordi stabiliti nel contratto di locazione.

Il pagamento di tali spese viene ripartito in base alle suddette tabelle millesimali. Esse però non incidono solo nella ripartizione delle spese. I millesimi infatti incidono sui quorum necessari nelle deliberazioni dell’assemblea condominiale, sulle decisioni riguardanti le parti comuni e la ripartizione delle spese.

Approfondisci su: Ripartizione delle spese condominiali

Normativa sulle tabelle millesimali

L’art. 1118 del codice civile stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

L’art. 1123 c.c. aggiunge che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Ricapitolando:

  1. le tabelle millesimali sono un documento allegato al regolamento di condominio;
  2. sono obbligatorie solo quando il numero dei condomini è superiore a dieci;
  3. ogni condomino può prendere l’iniziativa per la loro formazione;
  4. per l’approvazione sono sufficienti le maggioranze indicate dall’art. 1136 secondo comma c.c. (ovvero la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi).

Tipologie di tabelle millesimali

La tipologia di tabella millesimale varia a seconda della modalità di redazione delle stesse.

  • Tabelle contrattuali: sono inserite nei singoli atti di vendita e approvate dall’acquirente assieme al regolamento contrattuale.
  • Assembleari: sono approvate in un momento successivo alla costruzione, collegialmente da tutti i condomini.
  • Giudiziali: sono determinate dal giudice in seguito a perizia. I condomini infatti possono rivolgersi al giudice civile competente per ottenere la formazione ex novo delle tabelle millesimale o la revisione di quelle già formate (approfondisci su Condominio e Autorità giudiziaria).

Le tabelle d’uso: cosa sono?

Come abbiamo visto più su le tabelle millesimali consentono di ripartire le spese condominiali in proporzione al valore della proprietà nel condominio. Esse sono anche dette tabelle di proprietà per distinguerle dalla tabelle d’uso.

Le tabelle d’uso permettono di ripartire le spese riguardanti beni e servizi comuni in relazione all’uso di ciascun condomino. L’uso che un condomino fa di un determinato bene non dipende infatti dal valore della proprietà ma dalla posizione dell’immobile rispetto alla rampa di scale, all’ascensore, al giardino ecc….

Le tabelle d’uso consentono dunque di rispettare e applicare il principio di proporzionalità sancito dal secondo comma dell’art. 1123 c.c. di cui abbiamo parlato più sopra.

Le tabelle d’uso sono spesso parziali. Per esempio in quelle relative alle spese per scale e ascensori possono essere esclusi i proprietari che hanno accesso indipendente al pian terreno e che non necessitano neppure di varcare l’androne dello stabile.

Redazione delle tabelle millesimali

La legge non impone alcun vincolo sul personale abilitato alla redazione delle tabelle millesimali. Buona prassi però è quella di affidarsi a un tecnico per la redazione del documento.

L’amministratore di condominio deve sottoporre la decisione sull’incarico del tecnico all’assemblea condominiale.

Il tecnico (geometra, ingegnere, architetto) prende in considerazione non solo volumi e superfici, ma anche una serie di coefficienti (di destinazione, orientamento, luminosità, piano, ecc.).

La Cassazione (ord. n. 21043/2017) ha precisato che ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive. In quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile”

Modifica delle tabelle millesimali

L’articolo 69 disp. att. c.c., introdotto dalla riforma del 2012, stabilisce che i valori contenuti nelle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all’unanimità.

Non è necessaria l’unanimità solo nel caso in cui i valori sono conseguenza di un errore o del caso in cui: “per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino” e, in tal caso, il relativo costo sarà sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Consulenza amianto e Superbonus 110%

Il Superbonus 110% permette di rimuovere i manufatti in amianto in condominio a determinate condizioni che rientrano nei lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico. La Commissione parlamentare di vigilanza sull’anagrafe tributaria ha approvato di recente la Relazione sull’applicazione delle misure fiscali per la riqualificazione energetica e sismica, con alcune proposte. Tra queste quella proposta da ONA con la possibilità di estendere il superbonus anche alle spese relative a rimozione e smaltimento dell’amianto. Ci auguriamo che questo possa avvenire, altrimenti sarebbe una grande occasione persa per l’Italia di liberarsi delle tonnellate di amianto ancora presenti nel nostro paese. Info su sito del Ministero dello Sviluppo.

Gruppo Colombo Immobiliare, grazie alla controllata Colombo Servizi Srl, fornisce assistenza tecnica in relazione al censimento, alla bonifica e allo smaltimento dei materiali contenenti amianto e Eternit.

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