Il fondo cassa è un fondo istituito allo scopo di far fronte alle spese straordinarie e ordinarie del condominio e per evitare spiacevoli situazioni legate alla morosità. Capita spesso infatti che a causa di uno o più condomini che non pagano le quote deliberate in assemblea per i lavori stabiliti, in condominio risulta moroso nei confronti della ditta incaricata di svolgere i lavori.

In questa guida scopriamo tutto quello che c’è da sapere sul fondo cassa del condominio e sul fondo cassa speciale, oggi obbligatorio per tutti i condomini. Scopriamo come funziona, come si istituisce e a cosa serve.

Fondo cassa condominiale

Il fondo cassa condominiale, come detto più su, è uno strumento particolarmente adatto per evitare che l’amministratore, a causa delle morosità dei condomini, non abbia a disposizione le somme che devono essere pagate con urgenza.

L’esistenza di questo fondo deve risultare nel rendiconto annuale, così come in esso deve risultare l’uso che eventualmente ne sia stato fatto durante la gestione. Ogni anno l’amministratore è tenuto infatti a convocare un’assemblea ordinaria nella quale viene deliberato il rendiconto annuale della gestione del condominio. In esso deve essere quindi obbligatoriamente presente anche la rendicontazione circa il fondo cassa e il fondo cassa speciale.

Fondo cassa vs fondo cassa speciale

A seconda che il fondo sia destinato ad opere di ordinaria o straordinaria amministrazione sarà anche diverso il quorum necessario per assumere la relativa delibera o sciogliere il fondo.

Per l’ordinaria amministrazione è sufficiente un terzo dei millesimi e della maggioranza degli intervenuti, per quella straordinaria almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza di coloro che partecipano all’assemblea.

Il fondo cassa è destinato alle spese ordinarie e non è obbligatorio.  A discrezione dell’assemblea condominiale può sempre essere istituito un fondo cassa per le più svariate attività. Lo scopo è quello di accantonare somme necessarie alla gestione del condominio.

Il fondo cassa speciale esula invece dall’ordinarietà. Esso è invece destinato alle spese di manutenzione straordinaria e alle innovazioni deliberate dall’assemblea. La sua istituzione è imposta dalla legge e necessaria ogni qualvolta si intraprendano tali opere.

Fondo cassa speciale: come funziona?

Il fondo cassa speciale, mutuando un termine dalla finanza, può essere denominato un fondo cassa “vincolato”. Esso infatti viene istituito prevedendo una specifica e attuale destinazione. Le somme del fondo possono essere utilizzate solo per scopi che si accordano con la destinazione d’uso del fondo.

Spese condominiali e fondo cassa

Ma andiamo con ordine: cosa sono le spese condominiali? Le spese condominiali sono le uscite di carattere finanziario che interessano il condominio nel corso della gestione. Ovvero le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni; quelle per il funzionamento degli impianti, delle installazioni e dei servizi comuni. Ancora, quelle per le innovazioni deliberate nell’assemblea condominiale e, in genere, tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni in comunione e per la gestione dei servizi in comune.

Le spese condominiali sono ripartite tra gli inquilini dei rispettivi immobili in base al valore che le tabelle millesimali allegate al regolamento danno alla proprietà di ognuno. Nel momento in cui la ripartizione delle spese è approvata dall’assemblea condominiale insorge l’obbligo di pagare le spese.

Per far fronte a determinate spese, l’assemblea dei condomini può decidere, a maggioranza, l’istituzione di un fondo cassa.

Per le spese di manutenzione straordinaria la legge impone la creazione di un fondo speciale.

Il fondo speciale secondo la legge

Il codice civile disciplina il fondo speciale all’art. 1135, punto 4 disponendo che l’assemblea dei condomini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale”.

Il fondo speciale consente una riserva di denaro sufficiente a garantire all’assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni. Questo secondo le cadenze temporali deliberate, con un pacifico riparto delle spese tra i condomini. Riducendo, in tal modo, sensibilmente i vizi di legittimità delle delibere. Oltre che rafforzando la garanzia, per coloro che sono chiamati a realizzare tali opere, di un’apposita somma vincolata e destinata a soddisfare le loro pretese creditorie.

Il fondo cassa deve avere una destinazione specifica ed è utilizzabile solo per essa. La destinazione specifica riguarda specifici interventi deliberati dall’assemblea e non future attività non ancora determinate.

Definizione di specialità e straordinarietà del fondo

La specialità del fondo di cui al punto 4) del novellato art. 1135 c.c. consiste nel fatto che può essere utilizzato solo per la destinazione che gli è stata preventivamente e obbligatoriamente impressa dall’assemblea dei condomini.

Il fondo, inoltre, va istituito solo per le specifiche opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, deliberate dall’assemblea. Intendendo per tali, gli interventi che esulano dalla normalità o dall’abitualità o comunque di notevole entità da eseguirsi sui beni e sugli impianti comuni, con il fine di conservarne nel tempo, ricostruirne o innovarne, la struttura, e non già relativi ad opere future non ancora determinate o non determinabili.

L’ammontare del fondo speciale

Il fondo speciale, per espressa previsione codicistica, dovrà essere di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire. Ovvero, “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

In ogni caso, questa particolare forma di accantonamento sarà rappresentata da un’aggiunta proporzionale alle quote millesimali versate da ogni condomino salva, naturalmente, ogni diversa convenzione.

Il fondo morosi

La riforma de condominio del 2012 ha reso obbligatorio il fondo speciale.  Non ha però espressamente previsto la possibilità di costituire un fondo cassa per far fronte ai problemi di liquidità determinati dal mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi.

Il “fondo morosi” è un fondo ad hoc costituito per sopperire ai mancati versamenti dei condomini morosi. Rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso. Il suo utilizzo è dibattuto e fonte di controversie, perché costringerebbe i condomini in regola con i pagamenti ad un ulteriore esborso.

A causa del “sacrificio” che il fondo rappresenta per i condomini virtuosi, chiamati a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà come previsto dall’art. 1123 c.c., si ritiene esso debba essere approvato dall’unanimità di tutti i condomini.

La norma (art. 63 disp. att. cod. civ.) dispone che i creditori del condominio non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti. Se non dopo aver agito nei confronti dei condomini morosi e del loro patrimonio; sicché, in caso di costituzione di un fondo in tal senso, il condomino può lecitamente impugnare la delibera dinanzi all’autorità giudiziaria competente entro il termine di trenta giorni.

Nel caso di mancato pagamento delle quote condominiali per i lavori straordinari autorizzati dall’assemblea, i terzi creditori non possono agire esecutivamente nei confronti dei morosi se prima non è stato costituito il fondo speciale previsto dall’articolo 1135 co.1 n.4 del c.c. a tutela della ditta appaltatrice

L’uso del residuo attivo della gestione

Quando la gestione annuale del condomino si conclude con un residuo attivo, spetta all’assemblea decidere la destinazione del denaro rimasto in eccedenza.

I condomini possono liberamente decidere di ridistribuire tra di loro il residuo in ragione dei rispettivi millesimi oppure di destinarlo all’istituzione di un fondo cassa per le opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva.

L’art. 1135, n. 3), c.c. prevede espressamente che l’assemblea dei condomini provveda “all’impiego del residuo attivo della gestione”, intendendo per residuo, appunto, una piccola frazione residuale della gestione e non già una somma importante.

Eventuali ammanchi nel fondo cassa

Premesso che l’eventuale appropriazione da parte dell’amministratore del danaro condominiale, sia in parte (ammanchi di cassa) che totale (furto della cassa) è reato di cui all’art. 646 cod. pen. (Appropriazione indebita), il reato così commesso è aggravato poiché, ai sensi dell’art. 61 n. 11 cod. pen., è commesso con l’abuso di prestazione d’opera.

Richiesta fondo spese ordinarie

Come già detto la legge non disciplina i fondi cassa costituiti per far fronte alle spese di ordinaria amministrazione.

La Cassazione con la sentenza 7706 del 1996 si è espressa dichiarando illegittima la costituzione di un fondo cassa pluriennale. Nella misura in cui esso vincoli i condomini ad una serie di versamenti da effettuarsi con cadenza annuale e per un numero di gestioni predeterminato.

In altra pronuncia, invece, la Cassazione ha ritenuto possibile l’evenienza in cui l’assemblea può decidere di istituire fondi-cassa per far fronte alle spese di ordinaria manutenzione ed aventi di dimensione annuale: “il fondo di riserva può essere mantenuto in vita per più gestioni, ma ogni anno l’assemblea dovrà votare per decidere se conservarlo o meno” (Cass. n. 8167 del 1997).

Seguendo tale ragionamento, si è espresso anche il Tribunale di Bari (2385/2007). Ha precisato che “la costituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria conservazione e manutenzione dei beni comuni appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né loro il diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se l’istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare purché sia desumibile dal rendiconto allorquando nello stesso l’accantonamento di un’entrata condominiale sia destinato alle spese di ordinaria manutenzione”.

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