In questa guida scopriamo tutto quello che c’è da sapere sull’ordine del giorno. Esso permette ai condomini di partecipare con consapevolezza ad un’assemblea condominiale, conoscendo in anticipo gli argomenti che verranno trattati. Deve essere compilato secondo regole specifiche. I

l suo inserimento è obbligatorio all’interno della convocazione dell’assemblea condominiale. Vediamo come e perché e quali normative disciplinano l’ordine del giorno. I condomini possono chiedere un’integrazione dell’ordine del giorno? L’amministratore può modificare l’ordine del giorno? La dicitura “varie ed eventuali” nell’o.d.g. è valida?

Ordine del giorno: cos’è?

L’ordine del giorno altro non è che un elenco degli argomenti su cui discutere ed eventualmente deliberare nel corso dell’assemblea condominiale.

Questo obbligo deriva dalla disciplina codicistica della comunione (art. 1105 c.c.) e, più nello specifico, dall’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ., che prescrive la completezza dell’avviso di convocazione, i tempi e le modalità di invio dello stesso.

Dunque, coem detto più su, l’ordine del giorno è obbligatorio in ogni convocazione di assemblea, sia essa ordinaria o straordinaria.

La convocazione dell’assemblea condominiale

La convocazione dell’assemblea condominiale è regolata da determinate norme. L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del c.c. dice che:” L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art.1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.

Inoltre, in mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria, può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

Esistono regole specifiche per la convocazione dell’assemblea. Se la convocazione omette alcune informazioni o non rispetta i tempi prescritti dalla legge risulta annullabile. Questo ai sensi dell’articolo 1137 del codice, su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Regole per la convocazione dell’assemblea condominiale

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione. Deve essere inviato a mezzo di posta raccomandata, o in alternativa posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. Deve inoltre contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

Assemblea condominiale ordinaria e straordinaria

Esistono due tipi di assemblea: quella ordinaria e quella straordinaria. La convocazione della prima è obbligatoria per legge e deve essere fatta ogni anno (per l’attività prevista dall’art. 1135 primo comma c.c.) e indetta dall’amministratore, pena il ricorso all’Attività Giudiziaria per la sua revoca, se non viene indetta per due anni solari di seguito.

L’assemblea straordinaria invece può essere convocata a discrezione dall’amministratore ogni qual volta ce ne sia la necessità.

Generalmente è l’amministratore a convocare l’assemblea straordinaria, anche su impulso dei condomini. Almeno due condomini possono richiederla purché rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Trascorsi dieci giorni dalla presentazione della richiesta, se non viene convocata dall’amministratore, essi possono provvedere ad autoconvocarla.

Il contenuto dell’ordine del giorno: assemblea ordinaria

Il contenuto dell’ordine del giorno può riguardare gli argomenti più disparati che possono essere di interesse per il condominio: dalla valutazione dei preventivi di spesa per il rifacimento delle facciate o circa il trattamento e la bonifica di materiali in amianto, alla nomina o revoca dell’amministratore, fino alle eventuali azioni da intraprendere nei confronti di un condomino moroso.

Per quanto riguarda però l’assemblea ordinaria, come detto più su, il suo contenuto è definito dalla legge. L’art. 1135 c.c. infatti dispone che in sede di assemblea ordinaria devono prendersi le decisioni relative alla conferma dell’amministratore di condominio e alla sua retribuzione, all’approvazione del preventivo e alla ripartizione delle spese, all’approvazione del rendiconto annuale e alle opere di manutenzione straordinaria. A questi temi, da affrontarsi necessariamente, possono ovviamente aggiungersene altri.

L’assemblea ordinaria annuale per l’approvazione del rendiconto dev’essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio (cfr. art. 1130 n. 10 c.c.). In tal caso, quindi, l’ordine del giorno è parzialmente deciso dalla legge.

Contenuto dell’ordine del giorno nell’assemblea straordinaria

L’assemblea straordinaria, invece, viene convocata quando viene ritenuto opportuno dall’amministratore o quando almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio ne fanno richiesta. In questi casi, l’ordine del giorno sarà rappresentato dalle proposte provenienti da tali soggetti.

Per costante giurisprudenza, la richiesta di due condomini rappresentanti un sesto del valore dell’edificio risulta vincolante non solo per la convocazione di una nuova assemblea, ma anche nell’integrazione dell’ordine del giorno di una riunione già convocata dall’amministratore.

Negli altri casi, ovvero quando l’integrazione o modifica dell’ordine del giorno, avviene su stimolo di un solo condominio o di condomini che non rappresentino il valore di un sesto dell’edificio, l’amministratore ha piena discrezionalità. La legge non lo obbliga a modificare o integrare l’ordine del giorno, ma può farlo a sua discrezione.

Non sussiste quindi un “diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell’organo amministrativo o decisionale del condominio”. (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336).

Integrazione dell’ordine del giorno da parte dei condomini

Se la legge stabilisce quindi che solo almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell’edificio hanno diritto all’integrazione dell’ordine del giorno, ma prevede altresì che la convocazione dell’assemblea possa essere richiesta anche da un solo condomino. Questo se la deliberazione riguarda le innovazioni previste dal secondo comma dell’art. 1120 c.c.. Tra di esse: impianti con fonti rinnovabili, antenne TV, parcheggi, etc.. Questa richiesta risulta vincolante anche quando è diretta ad integrare l’ordine del giorno di un’assemblea (ordinaria o straordinaria) già convocata.

Gli argomenti però possono e devono essere inseriti nell’ordine del giorno dell’assemblea (in caso di assemblea ordinaria) solo se la richiesta da parte dei condomini coincide con lo svolgimento di questa riunione, altrimenti l’amministratore è tenuto a convocare apposita assemblea (cfr. art. 1120, terzo comma, c.c.).

Inoltre come si desume dall’art. 1129, undicesimo comma, c.c., l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea richiestagli per discutere in merito alla sua revoca, ovvero alla sua revoca per gravi irregolarità nella gestione. Approfondisci su: revoca dell’amministratore.

Integrazione spontanea dell’ordine del giorno

Dopo aver eseguito la prescritta comunicazione, l’amministratore può operare delle integrazioni all’ordine del giorno dell’assemblea successive. Questa modifica deve però essere effettuata e comunicata nel rispetto del termine di 5 giorni fissato dall’art. 66 disp. att. c.c.

Altrimenti l’amministratore potrà sottoporre la questione direttamente in assemblea. Questo è possibile solo se sono presenti tutti i condomini. Essi saranno liberi di decidere se affrontare subito l’ulteriore argomento proposto o rimandarne la discussione a successiva assemblea.

La voce “varie ed eventuali” nell’ordine del giorno

Molto spesso all’interno dell’ordine del giorno viene inserita una voce generica, solitamente denominata “varie ed eventuali”. Questa pratica molto comune non è vietata dalla legge e dà la possibilità in assemblea di aggiungere interventi dell’amministratore o introdurre nuove questioni, proposte e suggerimenti che esulano dagli argomenti previsti dall’ordine del giorno.

In nessun caso, però, i suggerimenti e le proposte avanzate potranno portare a una votazione su un argomento che non risultava espressamente nell’ordine del giorno. Eventuali delibere in merito, quindi, dovranno essere rimandate alla successiva assemblea.

L’impugnazione per irregolare convocazione

Cosa succede se non viene rispettata la disciplina codicistica in merito all’ordine del giorno? In particolare, cosa succede se viene presa una decisione su un argomento che non figurava nell’ordine del giorno?

In base al quarto comma dello stesso art. 66 disp. att. cod. civ., una simile delibera può essere impugnata per l’annullamento, entro trenta giorni, dai condomini assenti e anche da quei condomini dissenzienti che abbiano fatto rilevare l’irregolarità della convocazione, laddove la stessa non conteneva l’indicazione espressa dell’oggetto della delibera stessa.

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